财联社3月30日讯（记者 李洁）作为北京顶奢住宅标杆之一，合生创展旗下豪宅缦合北京项目部门房源，出现无法解决房产证的情况。
近日，多位业主向财联社记者反映，他们在2023年前后采办了由合生创发展发的缦合北京房产，虽已按合同付清全款并入住，但时隔两年有余，迟迟无法实现网签、更无法解决不动产权证，涉及房款总金额或超5亿元。
就业主反映的这一事项，记者采访了合生创展华北公司方面，有关人员通知记者，“缦合项目销售以及网签，我们一向都是在正常推动解决中，这是必要功夫的。这件事的达成不是很单一的事，背后会有一些复杂的成分。”
针对这一情况，记者以购房者身份征询北京市住建局，有关人员暗示，向阳区房产过户问题由向阳区房管局掌管，过不了户能够通过向阳区房管局投诉有关开发商。就此，记者也询问了北京向阳区不动产登记事务中心，有关人员暗示，这种情况具体还是要与开发商协商沟通，协商不通能够走司法诉讼法式。
缦合北京位于北京向阳区霄云路8号，登记名为新燕都家园，系合生创展在北京市场开发的驰名高端住宅。据房全国数据，目前在售项目单套总价约5400万-10800万元，单价约12万元/平方米。
“我采办的是一套450平方米的户型，总房款6800万元，屋子在2023年已经实现交付，也入住了。但2年多从前了，既未实现网签，也未能获得不动产权证书，产权状态持久悬空。”一位缦合北京的业主李先生（化名）通知记者。
记者从业主方面获取的其中一份购房合同显示，该合同房源构筑面积约375平方米，单价10.849万元/平方米，总价4069.59万元，合同约定交房功夫为2023年12月30日，并约定交付后720日内实现不动产权证解决。该业主称，目前其已经缴纳了全数房款。
“我们从2023年底比及此刻，开发商每隔两三个月就跟我说’顿时网签’，这话说了不下十几次，但到此刻一次都没兑现。”购房人李先生暗示。
对此，记者向合生华北公司有关人员进行求证核实，其暗示，缦合是缦系的代表项目，对于业主的诉求公司和项目都当作沉中之沉去实现，但也是必要功夫的。
上述购房合同显示，该商品房在销售时抵押情况一栏标注着“已抵押”。抵押报答北京新京润房地产有限公司，抵押权报答浙商银行北京分行，抵押登记日期为2021年8月26日，债务推广期限8年，直至2029年8月24日。
企查查数据显示，北京新京润房地产有限公司成立于2006年6月，成立以出处合生创展旗下吉润置业投资有限公司全资持股。不外，在2026年3月23日，项目公司控股股东由合生创展调换为中信信任。
“开发商卖房时吃嫉后续会解押。”李先生说，直到办证碰壁，他们才从各方相识到，这批房源解押必要开发商向银行偿还对应贷款，还必要向有关部门支付税款。
据业主方多方相识，业主们支付的高额房款，可能并未用于项目“解押”。“我们相识到的情况是，缦合北京的销售资金在归集后，彼时被母公司合生创展统一抽走，用于集团其他用处，从而导致项目层面不足资金解除抵押。”
记者以购房者身份致电缦合北京售楼处时，该楼盘工作人员介绍，项目在销售C2号楼。“我们此刻有520平米的户型，价值7000多万，此刻是期房，或许在2027年交房，入住两年后解决房产证。”
当被问及之前楼栋办证难的问题时，该工作人员暗示：“之前的问题此刻陆陆续续在解决，此刻销售的2号楼不会出现这种情况，由于此刻房款城市进入专门的监管账户。”
那么，为何会出现这样的差距？58安居客钻研院院长张波通知记者，缦合北京新售的楼栋能正常网签，或许率是由于这部门房源的预售资金，已被纳入有效监管。从目前对预售资金监管的力度来看，资金被抽调的可能性较幼。
公开资料显示，2023年12月，北京住建委就《〈北京市商品房预售资金监督治理法子（2023年订正版）〉征求定见稿》公开征集定见。定见提出，将商品房预售资金监管主体由贸易银行调整为当局，监管准则由“当局领导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“当拘泥管、社会监督、专户收存、专款专用、鉴定支出、违规追责”。
“缦合的人跟我说，等新楼卖出去了，用新回款给我们老业主解押，卖一栋解一栋。但此刻新楼卖多半年了，我们一个办下来证的都没有。”李先生称。
就此，北京市盈科（广州）律师事务所律师宋竟一通知记者，固然《中华人民共和国民法典》第四百零六条现行有效允许抵押财富让渡，但开发商在明知抵押未解除、自身无力解押的情况下进行销售，且持久不解决，导致购房者权利严沉受损，此行为违背诚信准则，侵扰了房地产市场秩序。
对于缦合北京前述业主面对的逆境，张波指出，这一景象在前几年民营房企中较为常见，当企业整体资金严重时，企业会优先将优质项主张回款用于确保集团整体流动性，而合生创展刚好陷入了这种困境。
财报显示，2025年上半年，合生创展实现交易额59.46亿元，同比大幅削减53% ；股权持有人应占吃亏17.32亿港元，业绩下滑态势显著 ；短期银行及其他告贷总额为220亿港元，而现金及现金等价物仅为80亿港元。
此表，截至2025年上半年，其未能按约定还款日期偿还本金及利钱计算8.46亿港元的若干告贷(“违约告贷”)，该等违约事务进而导致计算75.6亿港元的若干银行及财政机构借贷触发交叉违约。
一壁是集团层面的流动性� ；�，一壁是项目公司因资金被抽离无法解押。如张波所言：“问题的主题是开发商可能将项目售房款挪作他用，蕴含但不限于集团其他项目输血、偿还到期债务等，从而导致项目自身解押资金不及。”
对于这一疑难，宋竟一律师指出，在未实现不动产转移登记前，购房者享有的是凭据买卖合同要求开发商推广过户使命的债权，以及基于该债权的“物权等待权”。但该权势并犯法定的物权。凭据“物权优吓宗债权”的根基准则，已依法登记的银行抵押权，其效力优吓宗购房者基于买卖合同的债权。
“若是开发商无法偿还贷款，银行行使抵押权，法院拍卖该房屋后，拍卖款将优吓酌于清偿银行债务。购房者只能向开发商主张返还购房款、赔偿损失等，而这在开发商资金欠缺的情况下，很可能无法得到足额清偿。”宋竟一强调，购房者的产权在司法上并未确立，且其权势顺位劣后于银行的抵押权，这是当前这部门购房者面对的最大司法风险。
而据上述购房合同显示，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内获得该商品房的不动产权证书的，双方赞成依照以下方式处置。买受人解除合同的，出卖人该当自解除合同通知投递之日起90日内退换全数已付款，并依照央行同期活期存款利率付给利钱 ；买受人不解除合同，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。
记者在采访中相识到，缦合北京未解决房产证的部门业主们，决定不再期待。目前，多位业主已筹备结合起来，走集体诉讼法式，但愿通过司法伎俩强造开发商推广解押及办证使命。
张波以为，对于购房者而言，当下在签定购房合同时，可在预售证附件中查问查对付款账户，确定为登记的预售资金监管账户，预防向开发商指定的非监管账户，支付定金、首付款。另一方面，沉点选择自身财政稳重，没有每每出现延长交付的房企所开发的项目。
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