财联社3月30日讯（记者 李洁）作为北京顶奢住宅标杆之一 ，合生创展旗下豪宅缦合北京项目部门房源 ，出现无法解决房产证的情况。
近日 ，多位业主向财联社记者反映 ，他们在2023年前后采办了由合生创发展发的缦合北京房产 ，虽已按合同付清全款并入住 ，但时隔两年有余 ，迟迟无法实现网签、更无法解决不动产权证 ，涉及房款总金额或超5亿元。
就业主反映的这一事项 ，记者采访了合生创展华北公司方面 ，有关人员通知记者 ，“缦合项目销售以及网签 ，我们一向都是在正常推动解决中 ，这是必要功夫的。这件事的达成不是很单一的事 ，背后会有一些复杂的成分。”
针对这一情况 ，记者以购房者身份征询北京市住建局 ，有关人员暗示 ，向阳区房产过户问题由向阳区房管局掌管 ，过不了户能够通过向阳区房管局投诉有关开发商。就此 ，记者也询问了北京向阳区不动产登记事务中心 ，有关人员暗示 ，这种情况具体还是要与开发商协商沟通 ，协商不通能够走司法诉讼法式。
缦合北京位于北京向阳区霄云路8号 ，登记名为新燕都家园 ，系合生创展在北京市场开发的驰名高端住宅。据房全国数据 ，目前在售项目单套总价约5400万-10800万元 ，单价约12万元/平方米。
“我采办的是一套450平方米的户型 ，总房款6800万元 ，屋子在2023年已经实现交付 ，也入住了。但2年多从前了 ，既未实现网签 ，也未能获得不动产权证书 ，产权状态持久悬空。”一位缦合北京的业主李先生（化名）通知记者。
记者从业主方面获取的其中一份购房合同显示 ，该合同房源构筑面积约375平方米 ，单价10.849万元/平方米 ，总价4069.59万元 ，合同约定交房功夫为2023年12月30日 ，并约定交付后720日内实现不动产权证解决。该业主称 ，目前其已经缴纳了全数房款。
“我们从2023年底比及此刻 ，开发商每隔两三个月就跟我说’顿时网签’ ，这话说了不下十几次 ，但到此刻一次都没兑现。”购房人李先生暗示。
对此 ，记者向合生华北公司有关人员进行求证核实 ，其暗示 ，缦合是缦系的代表项目 ，对于业主的诉求公司和项目都当作沉中之沉去实现 ，但也是必要功夫的。
上述购房合同显示 ，该商品房在销售时抵押情况一栏标注着“已抵押”。抵押报答北京新京润房地产有限公司 ，抵押权报答浙商银行北京分行 ，抵押登记日期为2021年8月26日 ，债务推广期限8年 ，直至2029年8月24日。
企查查数据显示 ，北京新京润房地产有限公司成立于2006年6月 ，成立以出处合生创展旗下吉润置业投资有限公司全资持股。不外 ，在2026年3月23日 ，项目公司控股股东由合生创展调换为中信信任。
“开发商卖房时吃嫉后续会解押。”李先生说 ，直到办证碰壁 ，他们才从各方相识到 ，这批房源解押必要开发商向银行偿还对应贷款 ，还必要向有关部门支付税款。
据业主方多方相识 ，业主们支付的高额房款 ，可能并未用于项目“解押”。“我们相识到的情况是 ，缦合北京的销售资金在归集后 ，彼时被母公司合生创展统一抽走 ，用于集团其他用处 ，从而导致项目层面不足资金解除抵押。”
记者以购房者身份致电缦合北京售楼处时 ，该楼盘工作人员介绍 ，项目在销售C2号楼。“我们此刻有520平米的户型 ，价值7000多万 ，此刻是期房 ，或许在2027年交房 ，入住两年后解决房产证。”
当被问及之前楼栋办证难的问题时 ，该工作人员暗示：“之前的问题此刻陆陆续续在解决 ，此刻销售的2号楼不会出现这种情况 ，由于此刻房款城市进入专门的监管账户。”
那么 ，为何会出现这样的差距？58安居客钻研院院长张波通知记者 ，缦合北京新售的楼栋能正常网签 ，或许率是由于这部门房源的预售资金 ，已被纳入有效监管。从目前对预售资金监管的力度来看 ，资金被抽调的可能性较幼。
公开资料显示 ，2023年12月 ，北京住建委就《〈北京市商品房预售资金监督治理法子（2023年订正版）〉征求定见稿》公开征集定见。定见提出 ，将商品房预售资金监管主体由贸易银行调整为当局 ，监管准则由“当局领导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“当拘泥管、社会监督、专户收存、专款专用、鉴定支出、违规追责”。
“缦合的人跟我说 ，等新楼卖出去了 ，用新回款给我们老业主解押 ，卖一栋解一栋。但此刻新楼卖多半年了 ，我们一个办下来证的都没有。”李先生称。
就此 ，北京市盈科（广州）律师事务所律师宋竟一通知记者 ，固然《中华人民共和国民法典》第四百零六条现行有效允许抵押财富让渡 ，但开发商在明知抵押未解除、自身无力解押的情况下进行销售 ，且持久不解决 ，导致购房者权利严沉受损 ，此行为违背诚信准则 ，侵扰了房地产市场秩序。
对于缦合北京前述业主面对的逆境 ，张波指出 ，这一景象在前几年民营房企中较为常见 ，当企业整体资金严重时 ，企业会优先将优质项主张回款用于确保集团整体流动性 ，而合生创展刚好陷入了这种困境。
财报显示 ，2025年上半年 ，合生创展实现交易额59.46亿元 ，同比大幅削减53% ；股权持有人应占吃亏17.32亿港元 ，业绩下滑态势显著 ；短期银行及其他告贷总额为220亿港元 ，而现金及现金等价物仅为80亿港元。
此表 ，截至2025年上半年 ，其未能按约定还款日期偿还本金及利钱计算8.46亿港元的若干告贷(“违约告贷”) ，该等违约事务进而导致计算75.6亿港元的若干银行及财政机构借贷触发交叉违约。
一壁是集团层面的流动性� ；� ，一壁是项目公司因资金被抽离无法解押。如张波所言：“问题的主题是开发商可能将项目售房款挪作他用 ，蕴含但不限于集团其他项目输血、偿还到期债务等 ，从而导致项目自身解押资金不及。”
对于这一疑难 ，宋竟一律师指出 ，在未实现不动产转移登记前 ，购房者享有的是凭据买卖合同要求开发商推广过户使命的债权 ，以及基于该债权的“物权等待权”。但该权势并犯法定的物权。凭据“物权优吓宗债权”的根基准则 ，已依法登记的银行抵押权 ，其效力优吓宗购房者基于买卖合同的债权。
“若是开发商无法偿还贷款 ，银行行使抵押权 ，法院拍卖该房屋后 ，拍卖款将优吓酌于清偿银行债务。购房者只能向开发商主张返还购房款、赔偿损失等 ，而这在开发商资金欠缺的情况下 ，很可能无法得到足额清偿。”宋竟一强调 ，购房者的产权在司法上并未确立 ，且其权势顺位劣后于银行的抵押权 ，这是当前这部门购房者面对的最大司法风险。
而据上述购房合同显示 ，因出卖人的原因 ，买受人未能在该商品房交付之日起720日内获得该商品房的不动产权证书的 ，双方赞成依照以下方式处置。买受人解除合同的 ，出卖人该当自解除合同通知投递之日起90日内退换全数已付款 ，并依照央行同期活期存款利率付给利钱 ；买受人不解除合同 ，自逾期之日起 ，每满一年 ，出卖人向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。
记者在采访中相识到 ，缦合北京未解决房产证的部门业主们 ，决定不再期待。目前 ，多位业主已筹备结合起来 ，走集体诉讼法式 ，但愿通过司法伎俩强造开发商推广解押及办证使命。
张波以为 ，对于购房者而言 ，当下在签定购房合同时 ，可在预售证附件中查问查对付款账户 ，确定为登记的预售资金监管账户 ，预防向开发商指定的非监管账户 ，支付定金、首付款。另一方面 ，沉点选择自身财政稳重 ，没有每每出现延长交付的房企所开发的项目。
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