请问您说的溢价是怎么推算的？此刻通州的幼两居，五六十平还是在200+，不超250，租金也根基还是三千多点吧，占坑房一居的话四十平左右也要一百七八十万。卖掉南邵，买占坑房就要去租房，这样也会更划算吗？
富力金禧，金帅府都看了，440万的屋子，套内面积也比力幼，并且我若是280卖了南邵的屋子在这里，还要贷款一百多万，会不会不值？我是有后面孩子上了高中，我们去非学区的地位换第四代住房或者其他新房的筹算。南邵的屋子是15年的，有保留的价值吗？
1、溢价通常三种算法，比力法，参照法和收益法（成本法）。比力法就是两个相邻的同档次幼区，正本应该一致均价，但由于学区所产生的价差就是溢价。这通常在两区接壤最显著，学区接壤的能明白显的话也行。
参照法就是在本区没有同类幼区的情况下，跨地块找参照物。好比公寓就是最典型的，西城的荣丰能够和向阳的炫特做类比参照。
成本法或收益法就是用租售比或租金收益率比力，能够对标北京均匀值，也能够对标跨区的同类幼区。好比目前器材海老破幼中占坑儿房的均匀租售比是700，而北京均匀值是500，那溢价率就是200/700=30%左右。
好比通州的幼两居200+，租金3000多点。而向阳东五环表200多万的房能租4000多，这两套房换租的话天然是占了通州的便宜。但这前提是您得能接受租房啊，各有曲直，有人就愿意住自己的屋子，那就甭聊什么经济是否划算了。
4、值不值的自己判断，我只能说从居住角度的性价比来说还行，终于商品房的溢价率不算太高�；蛘哒饷此蛋�，在职何一个学区，大多都是老幼区的溢价高，商品房的相对低些。并且是总价越高的溢价比例越低，而占坑儿房是溢价最高的。占坑儿房的优势就是花钱少+矫捷性高，其他都不占优。
5、南邵的保留价值？这也自己判断吧。在我看来，南邵属于郊区新区中比力不错的板块，到目前为止的房价走势根基追随大盘，蕴含租金，这种板块在全北京的新区中并不多。
有几个问题想叨教您：我和爱人都是体造内，家庭2孩，幼儿园幼班，在清河有套150平的自住商品房，无贷款。在老家包头有套18年购入的商品房（学区房），一向在出租，除去物业取暖，落在手里的一年1万4。目前，这套房剩40万贷款未还。
我名下公积金和住房补助一向没动过，累积有50出面，筹备提取后先把老家的一次性还清。或许算了下，这几年得手的租金也就覆盖一半的装建支出，如此刻出手总价可能会比购入时亏5-10万。
2、近期，我们思考再买套为孩子做筹备。伴侣推荐望京瑞平家园，面积70-80左右，总价不超过300。我们自己有120，爱人的公积金也没动过，余额有30-50。此刻是上车的窗口期吗？若是是，就我们目前水平，您还有更好的推荐吗？没有学区要求。
1、包头的既然是学区房，那先推算学区溢价呗。去年有网友让我算过一套29中和钢4的，具体数值我忘了，归正溢价率很高，超过30%了，也就是比北京还高。那这种学区房就甭留着了，或许率比北京的风险大。
若是是溢价率不高，好比10%左右那就留着呗�？囱幽艺馓椎姆苛湫�，品质应该不错，那就算入学人数的趋向降落，屋子的居住职能也是支持，应该不吃亏。
2、瑞平家园，这里不太算望京，算来广营或崔各庄更相宜。若是是7/80平的总价不超300，那我建议调查明显，由于这价值偏低，有带瑕疵或硬伤的可能。终于自身就是二类经适房，也就是回迁房+安设房性质，那若是再有瑕疵，价值走势+流动性或许城市受影响。
3、总之您的俩问题其实都是算账，尤其包头的更得算明显，由于好多中幼城市的学区房溢价率都超过北京，注明本地家长们更敢于在教育上投入。但高热度一旦退潮，有可能泡沫损失更大。
瑞平家园的好算账，或者其实算不算都行，只有这套房没瑕疵那就注定相宜。但肯定调查明显，商品不怕便宜，但必须有便宜的路理。
请问：现有一套逸成东苑幼两居自住，拟购置500-600一套2000年后的幼两居增值保值，没有学区要求，估计七八年后再置换，有两个思路拿禁绝。
一是国瑞城或者富力城出租。二是田村或四时青左近买两居（不知路有什么幼区，夫妻都在10号线上班，一个在牡丹园一个在莲花桥），近三年出租，等孩子再过三年到首师大附中上学，再住从前，把逸成东苑出租，想完初中再卖了其中一个再置换。
CBD除了思考双井富力城，也思考四惠左近好比远洋世界，但是流通性和出租收益如同没有国瑞城那强。除了国瑞城东城还有什么幼区推荐。
1、这一看就是刚有个设法，跟青春期搞对象似的，设法很浪漫但思想有点儿懵懂，只凭感触但不太会挑人呢。我建议还是慎沉掏钱吧，最好是先相识一些楼市的学问，磨刀不误砍柴工。
2、首先一点，既然没有学区要求，那为什么那么热衷于学区房��？今年但是入学人丁大趋向的转折年，您这属于逆着风口去接盘，只能看命运了�；蛘咚悼凑甙�，若是有放宽落户或非京籍高考的政策，溢价就能撑住，没有的话说不好，溢价的比例至少是不会增长了。
第二是租售比vs回报率，您应该是没太详细的算账吧？由于学区房既然有溢价，而租户又用不上学位，也就不会掏这部门价值的租金，那这两种屋子的回报率就注定有差距呗。以500万总价来说，高了30%，低了也得20%以上，相宜吗？
第三是远洋世界，我不知路您看的哪种户型。但以5/600万的总价来说，您或许率看的是100来平的大两居。这种房居住挺舒服，但租金收益率通常不高，注定低于均匀值。另表您之所以选中远洋世界，应该是感触便宜吧？那这屋子在别人手里一向价值走势不强，能算保值好的吗？您买下之后有什么法子逆转趋向吗？
3、国瑞城这我没太看懂，您看的是公寓还是回迁房��？这价值应该不是商品房吧？就算是商品房，这里离主题区更近的崇表，而富力城是东五厂地段，前些年没有学区溢价的时辰，国瑞城的价值要逾越20%以上�？纱丝坦鸪羌由狭搜缂�，却能和富力城差不多，您感触哪边的价值走势好？当然以来不定还这么显著，但想逆袭也不是太容易，终于您的预算限造了选房领域。
5、单一就这情况吧，再多的慢慢儿相识也不迟�；蛘呶抑彼蛋�，您此刻的思路目前挺不成熟的，并且要求有点儿高，既要保值也要租金，既思考出租也思考自住，不是太好两全。
我要建议的话是以您的预算，在不思考自住的情况下，通例建议是避开学区房+公寓+回迁房+老豪宅+两区接壤�Ｄ芄豢纯炊幕繁�，四惠+朝青一带，品质高点儿的次新紧凑型两居，注定没溢价，价值走势也至少不落后，幼区有的是。
当前房价比前二年降价太多，已经吃亏。21年买的，陶然亭黑窑厂西里，50平米左右，三层，当局做过加固刷新，增长了面积等，买时700万。春节后成交根基在500万。若是卖出，现实吃亏200万。若是不卖，将来是否还会逐步着落？如同看不到再上升的机遇？
1、黑窑厂的，三层，从700万降到500万，30%的幅度可够邪乎的，快赶上荣丰2008了。要想涨回来不容易，由于着落的幅度固然是30%，但上涨的基础却是500万，200万相当于40%了。那除非是2009或2016年的那种大行情，不然太难了。
另表这500万的成交价也是三层的吗？不会是顶层一层的吧，或者是带有瑕疵的房源。这问明显吧，中介通常都往低了报价的。若是是顶层成交价，那金三银四按通例是要逾越15-20%的，别卖便宜了。
2、将来是否着落？若是剔除学区溢价，那基础部门是没什么着落空间了。您这套房的租金应该是7000块左右吧？按北京老破幼均匀500多的租售比，能够对应350-400万左右的房产价值，这就是学区房的基础价值。以租金对标的话收益率在2%以上，显著超过同期银行存款利率，所以没什么着落空间了。
但溢价部门的这100来万说不好，由于今年起头就确定性的进入低谷期了，溢价的比例至少是不会增长的。只能是等着看政策吧，有利好政策就能撑住，没有的话就有可能持续受影响，终于低谷期要至少一连到2031年呢。
3、出租和卖出选哪种规划？既然是学区房，那首选规划应该是上学啊。若是确定用不上学位了，那通例建议是趁着溢价还算高的时辰卖掉。不然出租的话收益率比非学区房低30%左右，还得承担这溢价部门的保值风险，那优势在哪里��？
4、我没什么明确建议，重要得看您其时为什么买��？若是是为了上学，那用完了学位能够卖。若是是为了自住就留着住呗，固然溢价比例不会增长，但基础部门是有可能随着大盘上涨的，终于是主题区。出租也行，自己感触收益率划算就行。所谓的性价比只有不思考也就无所谓了，只当不存在。
请问：现住北京西城，想换新房纯改善，将来10年不外时，区域限造在西城海淀，最次向阳。预算在2000~2500w�？垂旆康慕ǚ⒑ｊ袒笳闈�，对比橡树湾五期二手房，价值从高点16w已回落10~11，清河板块的新房此刻是否能够动手？
1、此刻的新房注定都是十年不外时，再长都有可能。由于商品房地皮供给量大幅削减，至少五六年不会扭转趋向。那竞品盘削减+存量房老化，现有的改善盘天然不外时。
2、单一说两句吧，通例建议是若是更注沉自住那就买新房，绝大无数都比二手的强，什么商品都是如此。在不看价值的情况下，保值角度通常是二手房占优，由于价值是经过市场检验的，都是不含开发商+地皮规划方溢价（利润）的市场价。
尤其是此刻这种行情，二手房注定没泡沫了，北京的均匀租金收益率都超过同期银行存款利钱了。汗青上这种时期就三次，每次都是相对的房价低谷期，此刻是第四次。
3、但新房也看价值，这种时期的开发商日子不好过，有可能亏蚀儿赚吆喝，用价值换流动性。所以推算租售比吧，在品质差不多的情况下，一致价值的两个盘，哪边的租金更高，或者说哪个的租售比更低，注明哪边的性价比更高。
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