作为保利发展在北京布局的旗舰项目，该项目由央企保利发展（持股70%）与国企北京建工地产（持股30%）结合开发，2024年7月以89.01亿元总价摘得地块，彼时市场对该板块的预期最高可达9万元/平方米，一度被视为海淀北部新城的标杆之作 。
然而，现实很凶残 。自2025年1月开盘至今约14个月，该项目销售业绩持续低迷，屡次降价促销引发老业主强烈不满，产品规划调整更是将前期购房业主置于被动境界 。
从取证批次来看，项目分为东、西两区开发 。东区于2025年1月率先取证，目前累计网签216套，均价约8.52万元/平方米；西区于2025年4月取证，截至目前零网签，去化局势极为严格 。
值得关注的是，项目主力的120平方米以上大户型产品网签率仅为7.3%，这在海淀在售项目中极为罕见 。通常而言，改善型大户型因单价总价较高，去化快率本就慢于刚需产品，但7.3%的去化率意味着每卖出13套房源中仅有1套为大户型，显示出市场对该项目改善型产品的接受度极低 。
有业主在人民网辅导留言板反映，其于2025年2月底以236万元购入该项目房屋，仅过了不到半年，开发商便再次大幅降价促销，使其遭逢严沉资产缩水 。该业主以为开发商不足价值�；せ�，屡次降价行为严沉侵害了老业主的合法权利 。
针对业主投诉，海淀区房管局回复称，商品住房销售价值尝试市场调节价，由企业凭据市场情况自主定价，开发企业降价销售行为不组成违法违规 。这一回复固然从政策层面为开发商“解了围”，但却难以平息老业主的不满感情 。
这次规划调整重要产生在西区别墅区 。调整后，西区房源数量增长、户型面积缩幼、全数调整为正南正北朝向 。这一变动意味着：前期以较高价值采办东区产品的业主，不仅遭逢了降价损失，如今还面对着新产品“更优但更便宜”的狼狈处境 。
东区业主对此表白了强烈不满 。有业主在投诉中指出，西区调规后房源增长、户型变幼、居住舒服度提升，对先期购房的东区业主显著不平正 � ？⑸檀司儆幼笆崭钔昀峡突г俑钚驴突А敝� 。
面对舆论压力，开发商随后推出了赔偿规划：向东区老业主提供25万元车库优惠券，或20年车位租赁优惠券，以及三折采办仓储的优惠 。然而，这一赔偿规划并未能齐全平息业主怒火 。有业主直言，车库优惠券“看着实惠，实则是绑定消费”，现实价值有限 。
有业主反映，项目会所地砖存在视觉杂乱问题，不安存在安全隐患 。还有业主指出，部门楼栋表立面施工工艺粗糙，与开发商宣称的“高端定位”不符 。
针对业主关于会所地砖的投诉，海淀区住房和城乡建设委员会回复称，所涉地砖资料已进前进场监理报验和复试汇报，切合国度有关尺度和规范要求 。
保利建工嘉华天珺地点的海淀永丰板块，近年来已成为北京新房市场的热点区域 。区域内荟萃了多个改善型项目，竞争态势强烈 。
与同板块竞品相比，保利建工嘉华天珺的去化快率显著偏慢 。业内人士分析以为，该项目去化难题重要有以下几方面原因：
一是定价偏高 。9万元/平方米的销售领导价在海淀北部新城并无显著竞争优势，周边二手房价值已出现显著回调，新房价值承压 。
对于项目销售困境，保利发展北京公司总经理李红亮曾在内部会议上暗示，嘉华天珺项目面对的市场环境的确复杂，公司在积极调整销售战术，加大去化力度 。然而，14个月从前，销售数据并未出现显著好转 。
北京建工地产董事长潘捷此前在接受媒体采访时暗示，建工地产与保利发展的合作项目均按打算推动，对于市场反馈的问题，公司高度器沉并将持续优化产品和服务 。
值妥贴心的是，保利建工嘉华天珺是保利发展目前在北京货值最大的项目 。该项目总货值超过百亿元，如今去化率不及两成，意味着仍有超过80亿元的房源待售 。对于保利而言，若何破解去化难题，不仅关系到单个项主张成败，更直接影响其在北京市场的整体业绩阐发 。
有分析师指出，当前北京新房市场整体承压，购房者张望感情浓密 。像嘉华天珺这类高价地项目，只有在价值、产品、营销等方面拿出足够的诚意，能力沉新赢得市场认可 。不然，高库存带来的资金压力将持续考验开发商的运营能力 。
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