包哥统计，截至3月1日昌平在售新房项目，渣滓存量达到8718套，渣滓库存面积112.63万平，未实现100%网签的项目有54个，而单个项目渣滓存量在100套以上的还有19个。 而近三年，由于楼市整体的低迷状态，昌平新房年度成交量也一向鄙人滑，从2023年6690套的成交高位，下滑至2024年的4660套，再下滑至2025年的3939套。 若是用2025年的成交快率来推算2026年，昌平目前的1.1万套新房存量，按3939套年度成交来算，必要或许2.8年，若是依照328套月均成交，则必要去化将近34个月的功夫。 这样的去化快率推算，的确和正常1年-1年半/12个月-18个月的“正常”健全去化周期有差距，也能直接注明当前市场供需失衡的主题特点。 分歧于过往“刚需扎堆、关眼上车”的热度，如今的昌平新房市场，一壁是存量承压下的去化博弈，一壁是优质新项主张集中入市，市场格局在产生深刻变动。 固然从大的区域看，产品新房根基上都散布在昌平南。但从具体的板块散布来看，存量新房项目重要集中在昌平中部的南邵、新城东区、高教园、朱辛庄、性命谷等区域，而东幼口、能源谷东区、歇甲等主题板块因区位优势，存量压力相对较幼。 由于能源谷东区将来城星寰时期、歇甲国贤府PARK、东幼口龍樾海序，都属于各自区域内“唯一”的主题新盘，再加上他们各自又都佑装人无我佑妆的主题优势，所以包哥预测他们能为2026年的产品新房市场开个好头。 星寰时期项主张周边配套，堪称北京“最成熟的1平方公里”，主题在于产业、交通、教育、贸易、生态五大主题配套全数实景兑现、无规划期待期，且能级极高、密度极强，是北京少有的 “吓仔成熟城市，后建住宅” 的板块。 星寰时期地点的将来科学城东区主题区，汇集10余家央企下属200余家分支机构及科研单元，距离号称“万亿科创金轴”的地铁17号线将来科学城站，直线距离400米，直线1.5公里领域内被约500万方天然生态公园环抱。 还有，以项目为主题周边约1公里领域内汇集北京十一将来城学堂、北师大尝试幼学等多所顶尖学堂，涵盖幼儿园至高中（15年学造）成熟教育系统，同频西海教育资源。 同时项目还打造“极度酷爱”社区，配套活力球场、社区图书馆、共享办公、四点半私塾等，两全居住舒服杜纂成长赋能需要，实现“公园归家、全龄适配”的生涯场景。 首先，国贤府PARK地点的昌平歇船面块是一个新兴板块，定位为北京首个“先规划后开发”的城市级湖岛综合体样板，定名为歇甲湾，指标是打造国际级的生涯湾区。 歇甲被清河与温榆河水系环抱，形成天堑清澈、相对独立的半岛状楔形地块。两河夹一板的格局，决定了歇甲正成长为依附创新经济的人居高地。 依照规划，板块内将涵盖滨湖贸易、驰名学府、文化场馆、运动场馆、城市会客厅、TOD综合体等涵盖居住、贸易、教育、体育、休闲全职能的国际级湾区综合体。 歇船面块近况方面，不仅有温榆河公园、清河、温榆河等天然生态资源，国贤府PARK距离已经开明的地铁17号线与18号线天通苑东站约700米，17号线串联南北，3站快抵望京，18号线9站直达上地软件园，双地铁加持，通勤优势显著。将来，还规划了R6号线，将来将实现三轨交汇。 能够说歇甲湾凭借其怪异的地理区位优势，在加上中建智地与将来科学城丰硕的造城经验，还有项主张超前规划，将来上限会极度高，甚至能够冲一冲具备影响力的国际湾区。 而产品层面，我们从国贤府PARK的名字就能看出，中建智地将其运营极度成功的“国贤府”和“PARK”两大IP做了结合，打算在歇甲湾打造国贤府系标杆之作。 龍樾海序地点的东幼口板块，是海淀、向阳、昌平三区接壤主题，固然行政属昌平，但区位近海淀。尤其龍樾海序东边紧挨着海淀，直线距北五环约 3 公里，是海淀北延第一站、向阳表溢承接区。 龍樾海序周边险些“零距离”环抱海淀西三旗6 大沉点产业园区，产业规模约100万㎡，已集聚南方电网、抖音集团等900余家高能级企业。 项目距13号线东幼口地铁站（建设中）约900米，步行可至，3站望京西、4站西二旗。串联中关村主题创新区与望京高端产业集群；距8号线霍营站直线约2公里，可急剧灵通中轴延线地标与全城主题商圈。 此表，项目距离西三旗万象汇直线只有600米，周边还被奥猎欹克丛林公园、东幼口丛林公园等六座城市级公园环伺，贸易天然生态氛围浓密。 回首限竞房时期，昌平的万橡悦府、奥森one等项目，即便得房率不高、产品力有限，也能凭借区位优势实现热销；2023年大华启宸府开盘一个月网签靠近300套，成交均价顶着销售领导价。 但如今，随着昌平新房存量攀升、供给持续增长，以及购房群体需要的升级，市场竞争已从“基础维度”转向“高阶维度”，厮杀更为强烈。 一方面，刚需群体不再只关注得房率和总价，而是更看沉通勤效能、周边配套、社区品质和居住舒服度——龍樾海序的区位优势、将来城星寰时期的科创赋能与全配套、国贤府PARK的生态与改善属性，都是超过得房率的主题竞争力，精准击中分歧群体的需要痛点。 另一方面，开发商的竞争逻辑也产生了底子转变，不再局限于“做产品”，而是转向“做生涯”——从社区规划、园林设计、户型创新，到配套落地、物业服务、成长赋能，每一个环节都成为竞争的关键点。 国贤府PARK的双湖景观和产品力优势、将来城星寰时期的“极度酷爱”社区生态、龍樾海序的细节设计与品质兑现，都是开发商打造差距化优势的体现，旨在通过全方位的价值输出，赢得购房群体的认可。 优质项目的确优质，存量项目也的确承压，但他们共同面对简直实是一个几近“冰冻”的市场，怎么更好地活下去是彼此都必要共同面对的难题。