包哥统计，截至3月1日昌平在售新房项目，渣滓存量达到8718套，渣滓库存面积112.63万平，未实现100%网签的项目有54个，而单个项目渣滓存量在100套以上的还有19个。 而近三年，由于楼市整体的低迷状态，昌平新房年度成交量也一向鄙人滑，从2023年6690套的成交高位，下滑至2024年的4660套，再下滑至2025年的3939套。 若是用2025年的成交快率来推算2026年，昌平目前的1.1万套新房存量，按3939套年度成交来算，必要或许2.8年，若是依照328套月均成交，则必要去化将近34个月的功夫。 这样的去化快率推算，的确和正常1年-1年半/12个月-18个月的“正常”健全去化周期有差距，也能直接注明当前市场供需失衡的主题特点。 分歧于过往“刚需扎堆、关眼上车”的热度，如今的昌平新房市场，一壁是存量承压下的去化博弈，一壁是优质新项主张集中入市，市场格局在产生深刻变动。 固然从大的区域看，产品新房根基上都散布在昌平南。但从具体的板块散布来看，存量新房项目重要集中在昌平中部的南邵、新城东区、高教园、朱辛庄、性命谷等区域，而东幼口、能源谷东区、歇甲等主题板块因区位优势，存量压力相对较幼。 由于能源谷东区将来城星寰时期、歇甲国贤府PARK、东幼口龍樾海序，都属于各自区域内“唯一”的主题新盘，再加上他们各自又都佑装人无我佑妆的主题优势，所以包哥预测他们能为2026年的产品新房市场开个好头。 星寰时期项主张周边配套，堪称北京“最成熟的1平方公里”，主题在于产业、交通、教育、贸易、生态五大主题配套全数实景兑现、无规划期待期，且能级极高、密度极强，是北京少有的 “吓仔成熟城市，后建住宅” 的板块。 星寰时期地点的将来科学城东区主题区，汇集10余家央企下属200余家分支机构及科研单元，距离号称“万亿科创金轴”的地铁17号线将来科学城站，直线距离400米，直线1.5公里领域内被约500万方天然生态公园环抱。 还有，以项目为主题周边约1公里领域内汇集北京十一将来城学堂、北师大尝试幼学等多所顶尖学堂，涵盖幼儿园至高中（15年学造）成熟教育系统，同频西海教育资源。 同时项目还打造“极度酷爱”社区，配套活力球场、社区图书馆、共享办公、四点半私塾等，两全居住舒服杜纂成长赋能需要，实现“公园归家、全龄适配”的生涯场景。 首先，国贤府PARK地点的昌平歇船面块是一个新兴板块，定位为北京首个“先规划后开发”的城市级湖岛综合体样板，定名为歇甲湾，指标是打造国际级的生涯湾区。 歇甲被清河与温榆河水系环抱，形成天堑清澈、相对独立的半岛状楔形地块。两河夹一板的格局，决定了歇甲正成长为依附创新经济的人居高地。 依照规划，板块内将涵盖滨湖贸易、驰名学府、文化场馆、运动场馆、城市会客厅、TOD综合体等涵盖居住、贸易、教育、体育、休闲全职能的国际级湾区综合体。 歇船面块近况方面，不仅有温榆河公园、清河、温榆河等天然生态资源，国贤府PARK距离已经开明的地铁17号线与18号线天通苑东站约700米，17号线串联南北，3站快抵望京，18号线9站直达上地软件园，双地铁加持，通勤优势显著。将来，还规划了R6号线，将来将实现三轨交汇。 能够说歇甲湾凭借其怪异的地理区位优势，在加上中建智地与将来科学城丰硕的造城经验，还有项主张超前规划，将来上限会极度高，甚至能够冲一冲具备影响力的国际湾区。 而产品层面，我们从国贤府PARK的名字就能看出，中建智地将其运营极度成功的“国贤府”和“PARK”两大IP做了结合，打算在歇甲湾打造国贤府系标杆之作。 龍樾海序地点的东幼口板块，是海淀、向阳、昌平三区接壤主题，固然行政属昌平，但区位近海淀。尤其龍樾海序东边紧挨着海淀，直线距北五环约 3 公里，是海淀北延第一站、向阳表溢承接区。 龍樾海序周边险些“零距离”环抱海淀西三旗6 大沉点产业园区，产业规模约100万㎡，已集聚南方电网、抖音集团等900余家高能级企业。 项目距13号线东幼口地铁站（建设中）约900米，步行可至，3站望京西、4站西二旗。串联中关村主题创新区与望京高端产业集群；距8号线霍营站直线约2公里，可急剧灵通中轴延线地标与全城主题商圈。 此表，项目距离西三旗万象汇直线只有600米，周边还被奥猎欹克丛林公园、东幼口丛林公园等六座城市级公园环伺，贸易天然生态氛围浓密。 回首限竞房时期，昌平的万橡悦府、奥森one等项目，即便得房率不高、产品力有限，也能凭借区位优势实现热销；2023年大华启宸府开盘一个月网签靠近300套，成交均价顶着销售领导价。 但如今，随着昌平新房存量攀升、供给持续增长，以及购房群体需要的升级，市场竞争已从“基础维度”转向“高阶维度”，厮杀更为强烈。 一方面，刚需群体不再只关注得房率和总价，而是更看沉通勤效能、周边配套、社区品质和居住舒服度——龍樾海序的区位优势、将来城星寰时期的科创赋能与全配套、国贤府PARK的生态与改善属性，都是超过得房率的主题竞争力，精准击中分歧群体的需要痛点。 另一方面，开发商的竞争逻辑也产生了底子转变，不再局限于“做产品”，而是转向“做生涯”——从社区规划、园林设计、户型创新，到配套落地、物业服务、成长赋能，每一个环节都成为竞争的关键点。 国贤府PARK的双湖景观和产品力优势、将来城星寰时期的“极度酷爱”社区生态、龍樾海序的细节设计与品质兑现，都是开发商打造差距化优势的体现，旨在通过全方位的价值输出，赢得购房群体的认可。 优质项目的确优质，存量项目也的确承压，但他们共同面对简直实是一个几近“冰冻”的市场，怎么更好地活下去是彼此都必要共同面对的难题。