目前在北京西城展览路片区有一套5层的一居室（仅此一套屋子） ，两个孩子已上学 ，工作不变。想征询下这个屋子（目前市场价值380万左右 ，租金5500元左右 ，同幼区二居室市场价值580万左右 ，租金8500元左右）若何处置 ？
三种规划：1）以租养租 ；2）置换为两居室 ；3）卖掉持币张望。若何对比分析 ，来量化决策 ？重要不安随着北京孩子数量削减 ，这种一居室会比两居室越发缩水。若是是同幼区两居室的话 ，是不是缩水水平会幼一些 ？
1、以租换租 ，通常都是用非学区房的租金去换 ，这样能占学区房的便宜 ，按此刻的行情至少25% ，多了30%以上。好比在向阳有套小屋子 ，价值300多万租金7000多 ，拿着这7000多在海淀能租到500万左右的屋子 ，那就占便宜了呗。
但您这是要用学区房换租学区房 ，并且是一居换两居 ，那至少是不占便宜 ，或许率吃点儿幼亏。算算吧 ，5500=690 ，580/8500=682 ，数值根基一致 ，表表看从居住的性价比来说差不多。
2、这种置换也是一致性质 ，溢价比例微风险都降了点儿但不多 ，居住角度也提升不多 ，所以优势不大 ？对比多花的钱+税费 ，我以为是至少不占便宜。
3、卖掉持币张望 ，不好说。此刻的行情是深圳+上海都显著出现了幼阳春 ，北京也追随了。那此时卖房能够说算相宜 ，比去年能多卖点儿。但万一幼阳春持续呢 ？那就形成行情了 ，持币的城市吃亏 ，不添钱的话是买不回此刻的屋子了。
所以这就是个赌 ，赌下半年房价回调持续着落。但通常不建议这么赌 ，由于若是剔除学区溢价的成分 ，那就算赌赢了也注定占不到什么便宜 ，至少是不多� ？赏蛞皇淞四� ，那可就真输了呗。也就是收益与产出不成正比 ，这种赌局不划算。
4、一居比两居更缩水 ，的确有这种可能。由于从您的租金+房价就能看出 ，既然两套房的租售比差不多 ，那就注明一居室的溢价占比更高 ，风险也就更大呗。
另表一点 ，屋子是用来住的 ，若是学区职能减弱 ，那人们就会更器沉居住履历。而一居室的客群窄 ，只适合幼家庭或单身的 ，价值走势就有可能偏弱于客群更宽的两居室。
我在顺义一家国企上班 ，住的是这边的保险房 ，一年1万多的房租 ，离单元也比力近 ，可能两全家庭。但我老公在海淀五棵松左近上班 ，他通勤功夫比力长。我们思考这两年买房 ，是在向阳居中买相宜 ，还是在顺义或者海淀买 ？家里有两个孩子 ，老迈九一将上幼班 ，老二六个月 ，预算400万 ，请您给个建议。
1、通勤只能看自己的感触 ，表人不好建议。不外通例建议是与其离俩人都远 ，最好离一幼我近 ，别双方都劳累 ，那样不利于带娃+顾家。
尤其是孩子上学后 ，接送+陪同进建都挺耗费功夫精力的 ，最好有一幼我能多支出一些。通例是离妈妈近最好 ，终于教育大无数都是母亲为主 ，从来都是“岳母刺字” ，没听寺废丈人着手的。
以400万来说 ，其溢价至少在100万以上 ，高了能到150万左右呢。那居住的性价比就降低了 ，并且要承担入学低谷期的保值风险。若是没有政策支持 ，溢价比例至少不会涨 ，还很有可能受影响。
3、向阳也有学区房 ，但400万也不好买到溢价低的 ，根基跟器材海的均匀值差不多。其中清朝学区的低一些 ，人朝和陈分的也降了点儿 ，能够看看。
4、顺义的学区房不是太建议。不是说学堂不好 ，而是说顺义妈妈们对教育更热衷 ，也敢投入 ，导致溢价比例高于器材海的均匀值。那从居住的角度来说就也不相宜呗 ，看自家是否能接受吧 ？或者是算算账 ，好比典型的建新南北区 ，比力一下租售比就知路溢价凹凸了。
请问：我在海淀世纪城有一套房 ，孩子今年上幼学 ，或许率人大附幼 ，但是学区初中不能。由于在亦庄郊区还有一套屋子 ，三套房只能五环表买 ，思考上地学区 ，400-600预算只能思考柳浪家园什么的。叨教会不会被分出学区 ，这个决策不知路有没有什么硬伤 ？
2、上地学区买柳浪 ，这谁敢保障学位啊 ，终于卖了那么多套房呢 ，谁知路学位是否够用�� ？官方回应就是“多校派位” ，只能是看命运吧。
另表若是思考柳浪只是为了占坑儿 ，那400万就足够了。一是节俭资金 ，二是降低溢价部门的保值风险 ，三是用完了学位相对益处置。通例建议是用完学位看行情 ，感触不相宜就索性卖掉 ，税费成本就相当于学区房出现之前的择校费了。
3、决策没什么硬伤 ，溢价什么的都是明摆着的 ，不算劣势。若是有那就是上地太热点了呗 ，谁都知路资源好 ，所以家长们都去抢 ，那就更稀缺了呗 ，每年都有买了房也没如愿的。
4、总之这就是看命运了 ，没人敢保障。买房的时辰算算溢价 ，尽量买低点儿的就行。另表您家有五环内的指标 ，至少能够买一套。但最好是买占坑儿的 ，用完了学位就思考是否处置掉 ，没必要留两套学区房。
目前昌平区北七家将来科学城居住和上学 ，孩子幼学三年级。正本有幼升初跨区的筹算。但是 ，最近将来城星寰时期开了样板间 ，就在思考要不要买这个幼区。
买的原因是综合思考星寰时期自身的地位 ，结合这几年在这左近的居住履历 ，作为改善居住是个不错的选择。此刻不买 ，就怕以来买不到一致前提的屋子了。但是预算有限（500万） ，买了这个就没法思考跨区幼升初了。
不知将来城星寰时期这个屋子是否值得动手 ？若是买了这个屋子还想跨区幼升初 ，但买占坑房预算不及的情况下还有哪些跨区幼升初的通路吗 ？有什么建议吗 ？
1、我对新楼盘不熟 ，连价值都没记住 ，不方便点评人家 ，也给不了什么建议。不外既然是为了改善 ，那感触不错就买呗 ，这不用听别人的建议 ，新房正本就是自住为主的。
2、为了自住改善就注定值得 ，所有新房都比二手的强 ，有其他设法才看二手的呢。这就跟买车似的 ，注沉驾乘履历就买新车 ，注沉性价比vs过几年想换车什么的再看二手的。
3、跨区幼升初的通路 ，子弟、政保、空挂户、调换监护人等等 ，也蹬宗迁户� ；蛘呤腔ㄇ胰� ，幼心别被骗了就行 ，这几年杂乱无章的事儿挺多的 ，都是孩子多闹的。
尤其您家孩子是三年级 ，那就是2023年最顶峰时期入学的。那无论哪个学区+哪所好学堂都学位严重 ，无论哪年跨区或转学也都是统一届 ，即就是找人的难度也是很大的。
想叨教一下 ，明年我家孩子幼升初 ，目前在昌平区读五年级 ，明年想去向阳择校上初中 ，此刻孩子户口和学籍都在昌平 ，去向阳还涉及到房产置换 ，预算或许400-500万 ，学堂的选择 ，您能给领导一下吗 ？
目前我思考的学堂 ，一个向阳表国语学堂 ，一个是人大附中向阳学堂 ，除了学堂的选择 ，还涉及到周边购置房产 ，太阳宫左近的 ，最便宜的 ，相对朝表左近 ，还要贵一点。您能给些建议吗 ？
1、学堂的选择 ，那通例就是先看朝表啊。并且朝表只对口中学的屋子是没有学区溢价的 ，居住的性价比正常 ，对于转学生就蹬宗各项两全了。
当然人朝也有这种房 ，只是学堂排名在朝表后面而已。另表就是人朝这些年太红了 ，屋子卖爆了 ，所以才开了好几个分校和校区。转学生的话根基都是派位 ，说不好哪所校区。
2、我没看懂您这第二段什么意思 ，是要买太阳宫左近最便宜的是吗 ？哦 ，是说太阳宫的比朝表的贵是吗 ？这看什么屋子了。朝表也有贵的幼区 ，博世祥园10万+呢。并且朝表对口幼学的溢价率更高 ，典型的慧忠里就是 ，比人朝的溢价高 ，一分钱一分货。
3、我不太理解您的意思 ，给不了什么建议� ；蛘咚低ɡㄒ槭锹虺淼� ，好比慧忠北里这种的 ，居住角度的性价比正常 ，结合对口中学就算性价比高的了。
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