目前在北京西城展览路片区有一套5层的一居室（仅此一套屋子），两个孩子已上学，工作不变 。想征询下这个屋子（目前市场价值380万左右，租金5500元左右，同幼区二居室市场价值580万左右，租金8500元左右）若何处置？
三种规划：1）以租养租；2）置换为两居室；3）卖掉持币张望 。若何对比分析，来量化决策？重要不安随着北京孩子数量削减，这种一居室会比两居室越发缩水 。若是是同幼区两居室的话，是不是缩水水平会幼一些？
1、以租换租，通常都是用非学区房的租金去换，这样能占学区房的便宜，按此刻的行情至少25%，多了30%以上 。好比在向阳有套小屋子，价值300多万租金7000多，拿着这7000多在海淀能租到500万左右的屋子，那就占便宜了呗 。
但您这是要用学区房换租学区房，并且是一居换两居，那至少是不占便宜，或许率吃点儿幼亏 。算算吧，5500=690，580/8500=682，数值根基一致，表表看从居住的性价比来说差不多 。
2、这种置换也是一致性质，溢价比例微风险都降了点儿但不多，居住角度也提升不多，所以优势不大？对比多花的钱+税费，我以为是至少不占便宜 。
3、卖掉持币张望，不好说 。此刻的行情是深圳+上海都显著出现了幼阳春，北京也追随了 。那此时卖房能够说算相宜，比去年能多卖点儿 。但万一幼阳春持续呢？那就形成行情了，持币的城市吃亏，不添钱的话是买不回此刻的屋子了 。
所以这就是个赌，赌下半年房价回调持续着落 。但通常不建议这么赌，由于若是剔除学区溢价的成分，那就算赌赢了也注定占不到什么便宜，至少是不多 �？赏蛞皇淞四�，那可就真输了呗 。也就是收益与产出不成正比，这种赌局不划算 。
4、一居比两居更缩水，的确有这种可能 。由于从您的租金+房价就能看出，既然两套房的租售比差不多，那就注明一居室的溢价占比更高，风险也就更大呗 。
另表一点，屋子是用来住的，若是学区职能减弱，那人们就会更器沉居住履历 。而一居室的客群窄，只适合幼家庭或单身的，价值走势就有可能偏弱于客群更宽的两居室 。
我在顺义一家国企上班，住的是这边的保险房，一年1万多的房租，离单元也比力近，可能两全家庭 。但我老公在海淀五棵松左近上班，他通勤功夫比力长 。我们思考这两年买房，是在向阳居中买相宜，还是在顺义或者海淀买？家里有两个孩子，老迈九一将上幼班，老二六个月，预算400万，请您给个建议 。
1、通勤只能看自己的感触，表人不好建议 。不外通例建议是与其离俩人都远，最好离一幼我近，别双方都劳累，那样不利于带娃+顾家 。
尤其是孩子上学后，接送+陪同进建都挺耗费功夫精力的，最好有一幼我能多支出一些 。通例是离妈妈近最好，终于教育大无数都是母亲为主，从来都是“岳母刺字”，没听寺废丈人着手的 。
以400万来说，其溢价至少在100万以上，高了能到150万左右呢 。那居住的性价比就降低了，并且要承担入学低谷期的保值风险 。若是没有政策支持，溢价比例至少不会涨，还很有可能受影响 。
3、向阳也有学区房，但400万也不好买到溢价低的，根基跟器材海的均匀值差不多 。其中清朝学区的低一些，人朝和陈分的也降了点儿，能够看看 。
4、顺义的学区房不是太建议 。不是说学堂不好，而是说顺义妈妈们对教育更热衷，也敢投入，导致溢价比例高于器材海的均匀值 。那从居住的角度来说就也不相宜呗，看自家是否能接受吧？或者是算算账，好比典型的建新南北区，比力一下租售比就知路溢价凹凸了 。
请问：我在海淀世纪城有一套房，孩子今年上幼学，或许率人大附幼，但是学区初中不能 。由于在亦庄郊区还有一套屋子，三套房只能五环表买，思考上地学区，400-600预算只能思考柳浪家园什么的 。叨教会不会被分出学区，这个决策不知路有没有什么硬伤？
2、上地学区买柳浪，这谁敢保障学位啊，终于卖了那么多套房呢，谁知路学位是否够用� �？官方回应就是“多校派位”，只能是看命运吧 。
另表若是思考柳浪只是为了占坑儿，那400万就足够了 。一是节俭资金，二是降低溢价部门的保值风险，三是用完了学位相对益处置 。通例建议是用完学位看行情，感触不相宜就索性卖掉，税费成本就相当于学区房出现之前的择校费了 。
3、决策没什么硬伤，溢价什么的都是明摆着的，不算劣势 。若是有那就是上地太热点了呗，谁都知路资源好，所以家长们都去抢，那就更稀缺了呗，每年都有买了房也没如愿的 。
4、总之这就是看命运了，没人敢保障 。买房的时辰算算溢价，尽量买低点儿的就行 。另表您家有五环内的指标，至少能够买一套 。但最好是买占坑儿的，用完了学位就思考是否处置掉，没必要留两套学区房 。
目前昌平区北七家将来科学城居住和上学，孩子幼学三年级 。正本有幼升初跨区的筹算 。但是，最近将来城星寰时期开了样板间，就在思考要不要买这个幼区 。
买的原因是综合思考星寰时期自身的地位，结合这几年在这左近的居住履历，作为改善居住是个不错的选择 。此刻不买，就怕以来买不到一致前提的屋子了 。但是预算有限（500万），买了这个就没法思考跨区幼升初了 。
不知将来城星寰时期这个屋子是否值得动手？若是买了这个屋子还想跨区幼升初，但买占坑房预算不及的情况下还有哪些跨区幼升初的通路吗？有什么建议吗？
1、我对新楼盘不熟，连价值都没记住，不方便点评人家，也给不了什么建议 。不外既然是为了改善，那感触不错就买呗，这不用听别人的建议，新房正本就是自住为主的 。
2、为了自住改善就注定值得，所有新房都比二手的强，有其他设法才看二手的呢 。这就跟买车似的，注沉驾乘履历就买新车，注沉性价比vs过几年想换车什么的再看二手的 。
3、跨区幼升初的通路，子弟、政保、空挂户、调换监护人等等，也蹬宗迁户 �；蛘呤腔ㄇ胰�，幼心别被骗了就行，这几年杂乱无章的事儿挺多的，都是孩子多闹的 。
尤其您家孩子是三年级，那就是2023年最顶峰时期入学的 。那无论哪个学区+哪所好学堂都学位严重，无论哪年跨区或转学也都是统一届，即就是找人的难度也是很大的 。
想叨教一下，明年我家孩子幼升初，目前在昌平区读五年级，明年想去向阳择校上初中，此刻孩子户口和学籍都在昌平，去向阳还涉及到房产置换，预算或许400-500万，学堂的选择，您能给领导一下吗？
目前我思考的学堂，一个向阳表国语学堂，一个是人大附中向阳学堂，除了学堂的选择，还涉及到周边购置房产，太阳宫左近的，最便宜的，相对朝表左近，还要贵一点 。您能给些建议吗？
1、学堂的选择，那通例就是先看朝表啊 。并且朝表只对口中学的屋子是没有学区溢价的，居住的性价比正常，对于转学生就蹬宗各项两全了 。
当然人朝也有这种房，只是学堂排名在朝表后面而已 。另表就是人朝这些年太红了，屋子卖爆了，所以才开了好几个分校和校区 。转学生的话根基都是派位，说不好哪所校区 。
2、我没看懂您这第二段什么意思，是要买太阳宫左近最便宜的是吗？哦，是说太阳宫的比朝表的贵是吗？这看什么屋子了 。朝表也有贵的幼区，博世祥园10万+呢 。并且朝表对口幼学的溢价率更高，典型的慧忠里就是，比人朝的溢价高，一分钱一分货 。
3、我不太理解您的意思，给不了什么建议 �；蛘咚低ɡㄒ槭锹虺淼�，好比慧忠北里这种的，居住角度的性价比正常，结合对口中学就算性价比高的了 。
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