介绍一下我家情况：女孩在五棵松上班 ，22年刚上班时买了套远洋山水的两居 ，属于石景山应该没有学区溢价吧 ，但是也跌了不少 ，500多万买的 ，此刻还剩400多万。此刻筹备成婚 ，他们协商想卖掉这套房 ，而后合伙买东四环姚家园泛海国际的 ，大两居1300万左右 ，贷一部门款。
我思考的是三点 ，一是准女婿在崇文门上班 ，到东四环也挺远的 ，女儿就更远了。二是向阳区固然屋子很好 ，但是也没有学区属性 ，将来若是有幼孩要上学的话还是要买学区房 ，不如此刻就一次性两全了省的折腾。三是说真话我不太喜欢泛海的环境 ，并且两居就150平有些太大了。所以想问问您的见解 ，保值方面有什么建议没有？
1、远洋山水算石景山的学区房 ，有点儿溢价但不高 ，比器材海低的多。这幼区的价值走势根基就是追随北京大盘 ，这里跌几多 ，注明大盘也差不多 ，若是上涨的话大无数时期也一样。
2、通勤方面只能看自己的感触 ，这表人无法建议。不外通例建议是 ，买房若是不能两全两人的通勤 ，那也至少紧着一幼我 ，总比俩人都累强。并且孩子上学后 ，最好有一幼我能接送 ，或者是能抽出更多功夫陪同进建 ，父母的作用是其他人不好代替的 ，尤其是母亲会支出的更多。
3、向阳也有学区房 ，上千万总价的还险些没有学区溢价了 ，算各项两全。但泛海不算学区房 ，对口学堂中等吧。是否买学区房也看自己 ，说真话这预算哪怕在海淀 ，除了那些顶级学区 ，不然也能买到溢价不高的了 ，也算各项两全。
4、泛海怎么说呢 ，自住角度看自己的爱好。保值角度则是前些年价值走势很强 ，这些年有些弱势了�；蛘咚嫡庑┖勒⒍际抢嗨魄榭� ，房龄新的时辰最受追捧 ，价值走势远超大盘。但功夫越长就越弱 ，终于北京始终不缺新豪宅 ，也就吸引走了一部门改善群体。
随着房龄越来越老 ，受追捧水平降落 ，价值走势逐步就泯然多人矣。之所以好多老公寓的升值率远远弱于普宅 ，甚至是弱于老破幼 ，就由于这个原因。这看看向阳公园西边的吧 ，豪宅好多 ，根基都是这种情况 ，都是面积大总价高 ，但单价走势趋弱。
所以若是买这种幼区 ，那最好是多关注居住履历 ，保值角度没必要太纠结 ，屋子正本就是用来住的 ，老公寓的特点都很显著。
我家是儿子 ，今年筹备成婚 ，正本两家都是北京人 ，都有房 ，我家是110平大三居 ，也都沉新装建了。但春节时协商了一下 ，都感触还是再买一套让他们先自己住一段功夫 ，有了孩子再一路住。
但难点在于我们都住西单左近 ，他们工作也在左近 ，若是买的话在本地不相宜 ，一是太贵了 ，二是学区溢价太高 ，而我们双方都自身是金融街户口 ，再买房也用不上学位�？扇羰锹蚴吧交蚍崽ǖ牟唤鲈� ，感触也不如西城保值。所以想问问您 ，以**万的预算来说买哪里相宜？三居最好 ，将来我们或亲家能够从前助着带孩子 ，但最好离西单越近越好。
2、既然感触石景山和丰台不相宜 ，那就买海淀的不就得了。的确也有学区溢价 ，但您家的预算高啊 ，而总价越高的溢价越低 ，所有学区房都是这个特点。所以在海淀有可能买到比力低的 ，至少比金融街的低一半以上 ，甚至更多。那只有溢价低 ，对应的就是居住的性价比提高 ，并且溢价部门的保值风险也就降低了。
两个方向 ，一是向西过了三里河的 ，在海淀的溢价算中等 ，从直观的房价来说 ，一致屋子比西城低了至少10% ，对应溢价就在一半左右。第二是向北 ，过了高粱河的海淀学区的溢价自身就不高 ，您家预算对应的房源就应该更低 ，齐全不带溢价的都有可能 ，买三居没问题。
3、但哪里的通勤更方便还是看您家的感触吧 ，表人不好建议。另表是看房时算算账 ，哪套房的租售比低 ，就注明溢价低 ，居住的性价比也就更高。此刻北京房价没涨 ，不用焦急。
若是买东城向阳门内的平房 ，请问在学区溢价方面的情况若何？好比一间9平米的单向南房 ，要价230万 ，蕴含几多溢价？砍价到几多相宜？
2、楼房之所以好推算溢价率 ，是由于租金有市场行情 ，即便说这套房不想出租 ，那中介也能估算出个租金 ，而后就能推算市值和溢价了。而平房就不好说了 ，一是私房相对少 ，出租的就少；二是有些破平房底子没有居住的价值了 ，租不出去 ，纯正就是上学占坑儿用的 ，也就没法推算溢价了。
或者这么说吧 ，楼房占坑儿房的溢价率通常30%以上 ，高的40%以上。那平房的通常不会低于这个比例。以230万来说 ，其中至少大几十万是学区的价值 ，甚至有可能百万左右。
总预算500万左右 ，要求是向阳好学区的三居室 ，南北通透即可 ，房龄尽量新吧。其他的没要求 ，由于重要就是孩子上学和自住而已 ，两全一下保值 ，别上完学房价还跌了。中介推荐的重要是亚运村和太阳宫 ，但看了都是老幼区 ，其他的望京没看 ，远了点也感触不便宜 ，请问其他还有哪儿相宜的？
Ps：向阳那么大 ，注定有被低估的吧？我们表行找不到 ，你们在行应该有内部新闻吧？我感触要求不算高吧 ，在前几年可能算高 ，此刻应该是通常了吧。
1、您这要求的确高 ，切实不通常。三居室南北通透的怎么也得90平 ，折合5万多一平。那您就自己在中介App上看看呗 ，看向阳哪个学区有这价值的？
归正向阳的好学区不多 ，无非是白幼80 ，芳草地陈本、朝表、人朝、清朝、帝景、陈分等等。我归正找不到这价值的 ，或者说有这价值的 ，但其他前提达不到您的要求。
2、另表多说一句 ，向阳的学区房固然没有器材海那么热点 ，但若是总价不是太高 ，那依然是有学区溢价的。尤其是白幼和朝表等学区 ，溢价不低于器材海 ，一分钱一分货。
那既然是有溢价 ，并且也过了入学顶峰期 ，这溢价部门的保值就不好说了。有政策支持的话有可能撑住 ，没有的话那就看命运了 ，归正我不敢保障。
3、最后说一句 ，您这预算能买到老幼区三居是有可能的 ，但南北通透和房龄什么的就甭强求了。除非是捡漏儿 ，不然不成能。另表二手房是个齐全通明的市场 ，房源有可能被低估 ，但地段儿险些没有被低估的可能 ，都不傻。
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