我想征询一下我们家此刻的换房战术 。目前有的是15年购入的一套芍药居80平的两居，贷款还有190万 。孩子今年入幼学，就在幼区内，按理说学区的质量在向阳还行，孩子妈妈工作地离幼区开车15分钟，通勤距离也很好 。但是幼区居住履历欠安，屋子户型通常，孩子大了也不够住 。工作原因副中心两居公租房一套，居住环境好且能上何处的北京学堂 。
此刻想征询是否是比力好的换房机遇，综合学区通勤和居住环境，是否该当购置二套，还是置换一套，具体应该买在哪里比力相宜，太阳宫是好选择吗 ？目前能再拿400万出来 。
1、换到通州，通勤只能看自己的感触，居住环境若是换到通州则注定提高啊 。但学区那就至少没提高了，从学堂排名和屋子溢价来说是降低的 。
换到太阳宫则是学区没什么性质的变动，通勤看自己 。居住环境看预算了 。若是总价高，居住履历就能提高，增长的不多就不定改善了 。
这总价在通州注定能买到极度宜居的，但通常来说有些总价偏高，流动性大多弱于市区 。所以确定是持久自住再置换吧，过几年还想换房的话那就得选好幼区和屋子了 。
也就是说，若是出租，那租金收益率低于向阳均匀值20% 。若是自住，那居住的性价譬喻面也有20%的闲置 。另表还得承担这部门溢价的保值风险 。
若是买在通州则看地段儿+幼区，从居住的性价比来说，郊区通常都略低于市区 。但离市区近的地铁沿线则等同于市区，好比物资学院一带，性价比和向阳一样 。其他板块则看具体情况，单独算账吧 。
若是买在太阳宫那就是单纯算账了，或者是看预算 。预算较高的大户型或豪宅通常都溢价低，典型的太阳公元一类的，预算不太高的则是和芍药居差不多，扭转的只是居住环境 。
4、单一就这情况吧，我没有明确建议，只是列出这些情况供参考，具体问题具体分析 。另表从房价走势来说，太阳宫普宅性质的是注定整体占优的（溢价另算） 。
我家有俩娃，现住在丰台角门东69平米顶层两居，月供9000 。我在苏州桥左近上班，想两全上班和孩子上学，老迈27.9上幼学，老二31.9上幼学 。
目前思考，规划一是在苏州桥左近买一套上车房，首付预算100万，贷款200万左右的屋子，一居室，而后以租养租 。目前搜了幼南庄，车路沟南里，厂洼幼区周边这些，对学区没有出格高的要求 。
规划二是思考把角门房卖了，估计也就卖260万得手130万，赔了100多万，在苏州桥左近首付200万，贷款300万，换一个大两居 。将来等老二上完学，这几个幼区的上车房会不会不好出手，砸在手里 ？有何建议 ？
1、对学区没有出格高的要求，300万买海淀学区房中的占坑儿房，而后以租养租 ？意思不太大，重要是算不外账来 。相当于说用3%的利率贷款，而后去做年化收益2%的生意，不划算吧 ？
或者说为了孩子买学区房是正常的，买占坑儿房也是通例选择 。但您家是俩宝，导致不能大宝上学后就卖房，所以多持有几年是无奈的选择 。但这就甭太钻营以租养租了，这是没法子的法子，但谈不上好法子 。
2、卖了角门的买500万的，这跟300万的在性质上区别不大，由于溢价比例降不下太多，顶多10%左右吧 。终于海淀的均匀房价高，通常都得至少超过大几百万的，才相对容易买到溢价低的 。
另表若是500万就能买到大两居，那这幼区或许率是老公寓的性质 。自住角杜仔可能挺舒服的，但价值走势通常偏弱，不然也不成能这价值 。甚至说500全能买到的大两居，或许率都有硬伤，那就更影响价值走势+流动性了，注定不好出手 。
并且大两居也得单独推算租售比，不然居住角度的性价迸仔可能不太高，通常不如幼两居 。出租的话租金收益也有可能偏低，但溢价比例通常是和普宅一致的，至少差不多 。
3、砸手里不至于，海淀的屋子只有要价不太高就都不难出手 。但终于今年就是入学大趋向的拐点了，低谷期至少持续到2031年，若是到时辰没有激励政策，溢价部门有可能受影响 。
4、我没明确建议，通例建议是既然对学区没有明确要求，那就多看房，同时一房一议的推算每套房的溢价率，尽量买相对低的 。这种时期是有可能的，那就能做到性价比高+各项两全了 。
孩子集体户，在西城月坛租房上学，幼学四年级，在京无房 � ？捶考巯滦�，思考买房 。购房需要：自住或出租抗通胀，落户 。自住品质要求不高，安全、生涯方便即可 。预算：总价不超500W，两居，300存款+200组合贷 。
1、初中应该都在学区内，不会太远，高中则当作绩呗，分数高的话轻易挑学堂 。溢价的话降了一些了，不外500万很难买到相对低的，终于这根基就是占坑儿房的价值区间，溢价还大多偏高呢 。
或者说这规划看自己的爱好吧，屋子是用来住的，真喜欢西城这环境就买 。但思考好，居住的性价比是注定偏低的，出租的话租金也低，还得承担溢价部门的保值风险 。
2、丰台或大兴，那就看具体的板块和幼区呗 。不外若是是为了出租，或者说是换租，那向阳才是首选，租金收益在北京最高 。另表大兴的话得具体算账，由于郊区大无数的租金收益是略低的，终于人们到郊区租房无数都是图价值低 。
3、持币不买房，那就看是否有稳妥+高息的理财渠路了 。此刻北京均匀租金收益是1.8%，幼户型非学区房能到2%以上，最高2.5% 。五大行存款利钱通常是1.5%，国债1.7% 。自己推算持币vs持房哪个划算吧 ？
不外指标若是是西城学区房，那从静态收益来说注定是持币相宜 。由于西城的均匀租金收益也就1.3-1.4%，老破幼不外是1.5%左右，也就是大无数低于银行存款利钱 。
4、哪种规划看自己的思考了，我分析不了什么，只能是列出这些情况供参考而已 。我以为此刻算买房相宜的时辰，就由于均匀租金收益超过同期利率了 。这种情况在北京楼市汗青上就出现过三次，每次都是经济�；�+房价相对低的时辰 。
正本是想换房到西红门的，但后来感触既然和亦庄的差不多那何必不换个学堂好的 。但听说亦庄的竟然有学区溢价就犹豫了，感触不太值了，所以上次跟您说没换，您还有什么建议吗 ？
2、既然是用不上学位就甭买带溢价的学区房呗 � ？赡值秆煤�，这有点儿不是太好办 。终于一分钱一分货，尤其此刻入学顶峰也还没齐全从前，只能说有捡漏儿的可能吧，但都是靠命运 。
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