以上标题我相信你在这两年的各类房地产自媒体里肯定看到过，关键词“腰斩”“暴跌”“幻灭”“冰凉”，哪一个看起来城市感触到蜂鸟跌幅远超大盘，但在我深度解析了蜂鸟整7年的真实成交数据后发现有些志大才疏了。
早年由于超等牛幼中关村三幼确定性的入学再结合那两年的市场，价值的确有些虚高成分，这些年蜂鸟的着落原因大体有三点：
一是自媒体突破了信息茧房，越来越多的人意识到幼升初的通路比幼学自身更沉要，“阳光招生”又进一步降低了三幼仅作为单独牛幼的热度 ；
三是海淀一向强调且官方可查问占用情况的六年一学位政策，学位占用的屋子要成交会有不少的折价，这会更进一步造成“超廉价”的出现，在楼市向下的趋向就带来进一步的走低。
有一个学区规划+买房的会员向我提了一个我其时无法给出确切答案的问题：“对于蜂鸟家园这种三幼的占坑房来说，若是两套屋子物理属性靠近，一套房是学位不占用，另一套房是学位占用且原业主刚入学，这两套屋子价差几多是合理的？”
我问了一个熟悉的专做万柳蜂鸟这一片的店长，看有没有成交数据能够来佐证分析，了局对方给了我一个整整7年，精确到每一套屋子的楼层、朝向、户型、成交价、税费、学位占用情况的表格。
乍一看，从最高点到此刻房价险些是腰斩，降价的原因刚才上文已经提到了重要的三点，其中第一和第三点的不利成分可能会使得这里的房价跌幅超过大盘。
对比以上数据，在蜂鸟有额表利空的前提下，跌幅比对北京大盘水准似乎也还说得从前，至少没有本文最开头那些“标题”说的那么惨。（2023年到此刻，哪怕向阳地段还不错的次新房跌幅35%-40%一抓一大把，感兴致都能够去找数据验证。）
3、由于重要看价差比例，所以更多是考量相对值，故对已知的个税契税做了减项处置，其对于不满二的情况，已经依照最低领导价4.5万/平米对应增值税做了减项处置。
当然我对以上数据进行了进一步处置：对于强学区占坑房来说，面积和单价出现负有关的非线性关系，均匀面积差距也很幼，我思考总价和单价两个维度别离去测算。由于分歧季度内样本的数量差距比力大，所以用了加权均匀值的方式进行测算。处置了局如下：
由于每套屋子的物理属性唯一，且业主心态、供需关系、楼层朝向、面积尺度等对于单价都是有较大影响的，我尽量用相对多的且精准有效的数据再结合加权均匀值的算法来得到一个大体粗糙的结论（就算法自身各人不用较劲了，影响成分多，绝对严谨的逻辑也做不到）。
12%左右的价差，按不占用550万算也是60多万，2025年也的确有买学位占用的屋子多校对口上了的情况，所以想少花点钱赌一把买占用的也未尝不成。
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