我想征询一下我们家此刻的换房战术 。目前有的是15年购入的一套芍药居80平的两居 ，贷款还有190万 。孩子今年入幼学 ，就在幼区内 ，按理说学区的质量在向阳还行 ，孩子妈妈工作地离幼区开车15分钟 ，通勤距离也很好 。但是幼区居住履历欠安 ，屋子户型通常 ，孩子大了也不够住 。工作原因副中心两居公租房一套 ，居住环境好且能上何处的北京学堂 。
此刻想征询是否是比力好的换房机遇 ，综合学区通勤和居住环境 ，是否该当购置二套 ，还是置换一套 ，具体应该买在哪里比力相宜 ，太阳宫是好选择吗？目前能再拿400万出来 。
1、换到通州 ，通勤只能看自己的感触 ，居住环境若是换到通州则注定提高啊 。但学区那就至少没提高了 ，从学堂排名和屋子溢价来说是降低的 。
换到太阳宫则是学区没什么性质的变动 ，通勤看自己 。居住环境看预算了 。若是总价高 ，居住履历就能提高 ，增长的不多就不定改善了 。
这总价在通州注定能买到极度宜居的 ，但通常来说有些总价偏高 ，流动性大多弱于市区 。所以确定是持久自住再置换吧 ，过几年还想换房的话那就得选好幼区和屋子了 。
也就是说 ，若是出租 ，那租金收益率低于向阳均匀值20% 。若是自住 ，那居住的性价譬喻面也有20%的闲置 。另表还得承担这部门溢价的保值风险 。
若是买在通州则看地段儿+幼区 ，从居住的性价比来说 ，郊区通常都略低于市区 。但离市区近的地铁沿线则等同于市区 ，好比物资学院一带 ，性价比和向阳一样 。其他板块则看具体情况 ，单独算账吧 。
若是买在太阳宫那就是单纯算账了 ，或者是看预算 。预算较高的大户型或豪宅通常都溢价低 ，典型的太阳公元一类的 ，预算不太高的则是和芍药居差不多 ，扭转的只是居住环境 。
4、单一就这情况吧 ，我没有明确建议 ，只是列出这些情况供参考 ，具体问题具体分析 。另表从房价走势来说 ，太阳宫普宅性质的是注定整体占优的（溢价另算） 。
我家有俩娃 ，现住在丰台角门东69平米顶层两居 ，月供9000 。我在苏州桥左近上班 ，想两全上班和孩子上学 ，老迈27.9上幼学 ，老二31.9上幼学 。
目前思考 ，规划一是在苏州桥左近买一套上车房 ，首付预算100万 ，贷款200万左右的屋子 ，一居室 ，而后以租养租 。目前搜了幼南庄 ，车路沟南里 ，厂洼幼区周边这些 ，对学区没有出格高的要求 。
规划二是思考把角门房卖了 ，估计也就卖260万得手130万 ，赔了100多万 ，在苏州桥左近首付200万 ，贷款300万 ，换一个大两居 。将来等老二上完学 ，这几个幼区的上车房会不会不好出手 ，砸在手里？有何建议？
1、对学区没有出格高的要求 ，300万买海淀学区房中的占坑儿房 ，而后以租养租？意思不太大 ，重要是算不外账来 。相当于说用3%的利率贷款 ，而后去做年化收益2%的生意 ，不划算吧？
或者说为了孩子买学区房是正常的 ，买占坑儿房也是通例选择 。但您家是俩宝 ，导致不能大宝上学后就卖房 ，所以多持有几年是无奈的选择 。但这就甭太钻营以租养租了 ，这是没法子的法子 ，但谈不上好法子 。
2、卖了角门的买500万的 ，这跟300万的在性质上区别不大 ，由于溢价比例降不下太多 ，顶多10%左右吧 。终于海淀的均匀房价高 ，通常都得至少超过大几百万的 ，才相对容易买到溢价低的 。
另表若是500万就能买到大两居 ，那这幼区或许率是老公寓的性质 。自住角杜仔可能挺舒服的 ，但价值走势通常偏弱 ，不然也不成能这价值 。甚至说500全能买到的大两居 ，或许率都有硬伤 ，那就更影响价值走势+流动性了 ，注定不好出手 。
并且大两居也得单独推算租售比 ，不然居住角度的性价迸仔可能不太高 ，通常不如幼两居 。出租的话租金收益也有可能偏低 ，但溢价比例通常是和普宅一致的 ，至少差不多 。
3、砸手里不至于 ，海淀的屋子只有要价不太高就都不难出手 。但终于今年就是入学大趋向的拐点了 ，低谷期至少持续到2031年 ，若是到时辰没有激励政策 ，溢价部门有可能受影响 。
4、我没明确建议 ，通例建议是既然对学区没有明确要求 ，那就多看房 ，同时一房一议的推算每套房的溢价率 ，尽量买相对低的 。这种时期是有可能的 ，那就能做到性价比高+各项两全了 。
孩子集体户 ，在西城月坛租房上学 ，幼学四年级 ，在京无房 �？捶考巯滦� ，思考买房 。购房需要：自住或出租抗通胀 ，落户 。自住品质要求不高 ，安全、生涯方便即可 。预算：总价不超500W ，两居 ，300存款+200组合贷 。
1、初中应该都在学区内 ，不会太远 ，高中则当作绩呗 ，分数高的话轻易挑学堂 。溢价的话降了一些了 ，不外500万很难买到相对低的 ，终于这根基就是占坑儿房的价值区间 ，溢价还大多偏高呢 。
或者说这规划看自己的爱好吧 ，屋子是用来住的 ，真喜欢西城这环境就买 。但思考好 ，居住的性价比是注定偏低的 ，出租的话租金也低 ，还得承担溢价部门的保值风险 。
2、丰台或大兴 ，那就看具体的板块和幼区呗 。不外若是是为了出租 ，或者说是换租 ，那向阳才是首选 ，租金收益在北京最高 。另表大兴的话得具体算账 ，由于郊区大无数的租金收益是略低的 ，终于人们到郊区租房无数都是图价值低 。
3、持币不买房 ，那就看是否有稳妥+高息的理财渠路了 。此刻北京均匀租金收益是1.8% ，幼户型非学区房能到2%以上 ，最高2.5% 。五大行存款利钱通常是1.5% ，国债1.7% 。自己推算持币vs持房哪个划算吧？
不外指标若是是西城学区房 ，那从静态收益来说注定是持币相宜 。由于西城的均匀租金收益也就1.3-1.4% ，老破幼不外是1.5%左右 ，也就是大无数低于银行存款利钱 。
4、哪种规划看自己的思考了 ，我分析不了什么 ，只能是列出这些情况供参考而已 。我以为此刻算买房相宜的时辰 ，就由于均匀租金收益超过同期利率了 。这种情况在北京楼市汗青上就出现过三次 ，每次都是经济�；�+房价相对低的时辰 。
正本是想换房到西红门的 ，但后来感触既然和亦庄的差不多那何必不换个学堂好的 。但听说亦庄的竟然有学区溢价就犹豫了 ，感触不太值了 ，所以上次跟您说没换 ，您还有什么建议吗？
2、既然是用不上学位就甭买带溢价的学区房呗 �？赡值秆煤� ，这有点儿不是太好办 。终于一分钱一分货 ，尤其此刻入学顶峰也还没齐全从前 ，只能说有捡漏儿的可能吧 ，但都是靠命运 。
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