伴侣推荐，我这情况有点复杂：1、我们长短京籍；2、老迈一年级，9月份上二年级，目前在建大附幼，老二9个月，六年后上一年级；3、目前在展览路租房，幼两居7000/月；4、想在向阳买个能住开的房，把老迈转从前；5、预算有限总价350内（好一点可适度增长） 。
问题：综合思考，哪里比力相宜？尽量不想太偏，孩子上学离房尽量近，将来出手的话尽量保值 。中介带着看了大望路左近的老房鲜丽里，都是电梯房，有的楼环境太差，不太能接受 。又推荐十里堡左近京棉新城，2000年左右的，有电梯，还没看，不知路怎么样 。烦请专业人士给推荐分析下，怎么相宜（持续租还是买，买的话推荐买哪里）？感激
1、我先问几句：大宝在西城展览路学区上学，那若是买房在向阳了，接送问题怎么解决？您家长短京籍，二宝学位怎么解决？若是在两个学区甚至是两个行政区，接送可就更累了 。
2、屋子问题倒不算复杂，此刻您租的是7000一个月的，那在不思考学区的情况下，对应的就是350万总价的非学区房，也就是租售比500均匀值 。
所以通例建议就是多看房呗，好比朝青的国美第一城，2005年之后的房龄更新，5万左右一平 。再要向东的能够看6号线草房板块，都是保险房价值不高，性价比相对高，保值都是中等，流动性也还行，价值走势根基追随大盘 。
只能说这是好多家庭的梦想，就跟搞对象或找工作似的，谁都但愿找到十全十美的，尤其是初次履历的大多都预期高 。但这看现实情况吧，通常不太好都两全，除非捡漏儿 。
通例建议是把需要列表并排序，在预算不太高的情况下，通常能满足最重要的就算成功，两个超值，三个以上可遇不成求 。由于这其中有些要求自身就是相悖的，好比最典型的就是保值好vs性价比高，保值好的注定价值高，性价比高的通常都是由于涨的慢 。好地段儿的大多是老房，房龄新品质高的又注定价值高 �；痛蟮木幼∈娣�，但同时又大多性价比低，都很难两全 。
所以还是适当弃取吧，看自家更器沉哪方面？若是注沉保值，那建议在朝青买品质高点儿的幼区，但户型注定幼 。若是注沉居住，那五环表常营才选择多 。终于350或者400万之内涵北京属于刚需区间，很难和改善盘两全 。
4、买vs租看自己了 。接送孩子方便就注定是租房，感触不相宜再买呗 。另表能够算个账，此刻北京老房的均匀租售比是500，租金回报率是2%以上，并且是刨去物业费取暖费和空置期之后的收益（房龄新的均匀收益在1.8%左右） 。
那若是您手中有350万，存银行（五大行）的利钱是1.5%，每年5.25万 。而若是买套房的话，蹬宗每月省7000，每年至少7/8万吧 。您感触买vs租哪个划算？当然这收益率长短学区房的，西城学区房另算 。
另表是此刻的行情，从楼市汗青来说，有过三次租金收益率高过同期存款利钱的时期，也都是房价低谷期，此刻是第四次，是否会周期循环就看自己的判断了 。再有就是深圳和上海已经能够确认上涨了，历次行情也都是从这俩起头，而后轮到北京 。北京此刻还没什么太大颠簸，能够再观察一下吧 。
5、总之我建议先思考一下俩宝的上学+接送的问题，而后真想买房的话再把需要做个排序，尽量满足最沉要的，之后再说板块、幼区和具体房源 。
另表也能够思考一下换租，也就是买房在向阳，好比350万的吧，租出去收7000左右的租金，拿着这笔钱换租西城的，从经济上能够看作占了西城的便宜，终于西城租金7000的屋子通常价值500万左右呢 。
征询一下，自己男46岁，北京人，户口在父母家（向阳区花家地南里），名下一套房，房山绿地花都苑97平（无贷款，满五唯一），国企职工，年薪税前45W，工作地位在花乡桥 。媳妇35岁，非京籍，钻研生毕业留京，北京社保，国企职工，税前30W，工作地位在西城区百万庄 。家庭存款120W 。
两个孩子，老迈2021年8月生，27年上学 。老二2024年1月生 。我们筹算卖掉房山的屋子，打算在媳妇单元左近找个屋子 。需要：（1）媳妇高低班单程不超过半幼时；（2）学区质量中上；（3）家里还有一个72岁老妈要一路住，所以必要三居室，其中一间大一点能够放两张带进建桌的上铺床 。麻烦您推荐一下 。
1、您的总预算是几多� �？或者说绿地花都此刻2万多一平，这套房200多万，加存款是350万左右吧 。之后您筹备贷款几多，能接受的月供是几多？
两人税前75万，得手按8折推算应该60万左右吧，每月5万 。通例是最高一半月供，贷款400多万 。而后扣除税费和装建备用金50万，总预算在700多万，是这意思吗？
当然也能够选海淀的紫竹院和羊坊店，也是典型的中上学区，但通例建议是先看西城，终于下限更高 �；蛘咚翟谒降难缂鄱疾畈欢嗟那榭鱿�，首选资源更集中的 。
展览路此刻均价10万多点儿，700多全能买老幼区的幼三居 。前些天有网友买在了露园，北露园还是南露园我没问，归正是70多平南北三居，全办齐了在800万之内 。其中南向主卧室内15平左右，俩宝应该差不多吧 。这种老幼区的得房率高，就是没什么厅，吃完饭各回各屋 。
3、另表多说一下，由于西城的房价高，以千万之内预算的话，西城溢价的比例不好降下来 。以这套露园的三居为例，10万一平700多万，但到了朝石丰非学区房的话也就6万多一平500万左右 。
典型的是东三环联结湖，北京楼市大盘的典型参照板块 。此刻联结湖的租金坪效和西城展览路是差不多的，幼三居根基都是租金在8000左右 。那也就是说，在西城花700多万买一套中上学区的老幼区幼三居，居住履历约蹬宗联结湖500万的 。那超出的这200多万就是学区溢价，至少占到总房款的25%左右或以上 。海淀的羊坊店和紫竹院等中上学区，其溢价率和西城是差不多的，所以才建议先看西城 。
4、另表由于今年是入学大趋向的拐点年了，之后的低谷期要一连到至少2031年，溢价部门若是没有新政策支持的话有可能受影响，是否逆转得看去年和今后的人丁诞生率 。
而您家俩宝，屋子在二宝入学前不能卖，所以通例建议是多看房+多算账，尽量选择溢价率相对低的 。这样能提高居住的性价比，同时降低溢价部门的保值风险 。
还想叨教您，若是幼学转学到亦庄，或者初中跨区到亦庄人大附经开学堂，听涛雅苑，天宝园或许率是直升，这两个幼区的屋子值得买吗？
我看此刻好多学区房都在甩手，由于后期入学人丁少了，学区房的概想也会减弱 �？次葑拥募壑底⒍ɑ嵯滦�，我看的都不知路该怎么考量了，看您的文章和视频越多，我越不会做决定了 。
1、幼区都没什么特殊的，还是先看学堂方面吧 。若是买了房+转学对口幼学成功，那或许率就是直升了 。但谁敢保障能成功� �？这要不问问经开教委吧，确定有学位+能接管再买房 。
2、还有就是幼升初，谁说是买了房能直升� �？这我也不敢说什么，只能说通例的直升都是看学籍，是从幼学直升对口中学的 。而屋子只能说是在片区之内，派位有可能概率大，但不敢保障成功，并且不算直升 。这也是问教委吧，他们的说法才权威 。
其实此刻的溢价已经降了一些了，以亦庄来说之前的顶峰期能到20%以上，此刻应该降到10-15%左右 。再降的话有可能，但谁也说不好周期和幅度 。
4、这能够参考韩国首尔和台湾省台北的学区房，学区房已经都普遍溢价极度高，也都人丁降落好多年了 。到目前为止，能保住溢价的根基是两种屋子，一是对口最牛学堂的，二是豪宅 。由于只有好资源才始终都稀缺，并且屋子是用来住的，学区职能减弱后居住职能会更被器沉，学区好+宜居的屋子才会持续被追捧 。
以首尔来说，目前只有江南三区的屋子还维持溢价，并且动不动领涨，一向一连着“江南不败”的神话 。台北市的也差不多，之前是信义等三区的屋子普遍有溢价，目前还剩六所牛� 。ㄋ墙忻餍怯籽В┗刮肿�，其中品质高面积大的受影响较幼 。
5、我建议是先明确是否能转学成功吧，至少是别出区，那就算值得买 。学区房的溢价部门看自己的判断了，要不就买个占坑儿房，节俭资金也降低风险，用完了学位就看行情是否出手 。预算高的话就买品质高+总价高的，这样就能溢价低，居住的性价比也高 。另表看房时多算账，尽量选择溢价更低的 。
想在北京通州和昌平买房（二手房），预算200-300这个领域，最近看了通州翠屏北里和新华联南区 。又有伴侣推荐昌平，我有点拿不定，是在昌平呢，还是通州呢，这两个有没有推荐的 。
1、昌和善通州，这离的也太远了吧？屋子是用来住的，居住角度蕴含通勤，这还是看自己的感触吧 。并且昌平的领域也大着呢，上千平方公里，地铁都好几条，您筹备在哪儿买� �？
2、单一说吧，您要是注沉居住的性价比，那昌平的选择更多 。蕴含天通苑和回龙观到沙河，根基都等同于市区，甚至此刻南邵的租售比都跟市区差不多了 。
通州则是靠近向阳的这边性价比更高些，典型的就是八里桥和物资学院，地铁再往后的就弱点儿了，到运河这种规划新的板块更显著 。一是由于这是郊区的普遍景象，二是由于通州依然有副中心的概想 。
但您要注沉学堂那就是通州为主了 。不是说昌平的教育不好，昌一昌二都很强，但没有普遍意思的学区房，所以不能确定学堂 。而通州则是学区房多，幼升初的时辰更省心 。但通州既然有好学堂的学区房，那也就天然存在溢价了 。
另表若是注沉概想那也是通州呗，看将来的发展了，有赌的性质 。不外果园这俩幼区无所谓，不会受太大的影响，没什么风险 。只是和回龙观这种处所相比的性价比弱点儿而已，最多10% 。
我这也是焦急了，国贤府park上周末开盘，我定了一套99平米的屋子 。但是我此刻很犹豫，我还没有交首付 。我是砸上了一辈子的积储，还得贷款筹备退休之后在那儿住 。您能助我分析一下这个地块有没有前途？后续还有好几块供地，以来若是便宜的话会不会遭背刺？我感触我此刻是打赌 。章哥能助我分析一下吗？
前途也是中等吧，重要是地块儿不大，北边又有车辆段阻隔，中央一大块安设房+水域，可开发用地应该不太多 。也就是很难像向阳的新北苑那样形成规模，所以或许率是中等 。这问问售楼处吧，若是板块内商品房总规模在百万平米以上才好呢 。
后续供地不会便宜的，由于规划早就做完了，所有的价值汇报也都通过审批，价值已经定了 。那除非是真的没人来拿地，不然底价降不了，只是看溢价有几多了 。
另表商品房供地是越多越好，真要形成新北苑的规模是功德儿，这能力吸引到更多的有钱人，从而跟天通苑的刚需定位切割 。不然商品房规模太幼的话有可能形成“错配”，吸引来的二手房客群越少，价值才越不好推高呢 。这我没看本地规划，售楼处应该有 。
2、成熟板块的旁边谈不上打赌，只有价值别太贵就行 。我刚看了一眼是5.2万，还行不算多贵 。终于若是同纬度向东看，偏北的顺义后沙峪同档次幼区二手房都4万多以上，将来科学城的次新5万多，向西看回龙观东的紫金新干线二手房也都5万以上呢，所以对标天通苑的新盘5万出面不算多贵 。后续看总规模吧，越大越好 。
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