介绍一下我家情况：女孩在五棵松上班 ，22年刚上班时买了套远洋山水的两居 ，属于石景山应该没有学区溢价吧 ，但是也跌了不少 ，500多万买的 ，此刻还剩400多万 。此刻筹备成婚 ，他们协商想卖掉这套房 ，而后合伙买东四环姚家园泛海国际的 ，大两居1300万左右 ，贷一部门款 。
我思考的是三点 ，一是准女婿在崇文门上班 ，到东四环也挺远的 ，女儿就更远了 。二是向阳区固然屋子很好 ，但是也没有学区属性 ，将来若是有幼孩要上学的话还是要买学区房 ，不如此刻就一次性两全了省的折腾 。三是说真话我不太喜欢泛海的环境 ，并且两居就150平有些太大了 。所以想问问您的见解 ，保值方面有什么建议没有 ？
1、远洋山水算石景山的学区房 ，有点儿溢价但不高 ，比器材海低的多 。这幼区的价值走势根基就是追随北京大盘 ，这里跌几多 ，注明大盘也差不多 ，若是上涨的话大无数时期也一样 。
2、通勤方面只能看自己的感触 ，这表人无法建议 。不外通例建议是 ，买房若是不能两全两人的通勤 ，那也至少紧着一幼我 ，总比俩人都累强 。并且孩子上学后 ，最好有一幼我能接送 ，或者是能抽出更多功夫陪同进建 ，父母的作用是其他人不好代替的 ，尤其是母亲会支出的更多 。
3、向阳也有学区房 ，上千万总价的还险些没有学区溢价了 ，算各项两全 。但泛海不算学区房 ，对口学堂中等吧 。是否买学区房也看自己 ，说真话这预算哪怕在海淀 ，除了那些顶级学区 ，不然也能买到溢价不高的了 ，也算各项两全 。
4、泛海怎么说呢 ，自住角度看自己的爱好 。保值角度则是前些年价值走势很强 ，这些年有些弱势了 �；蛘咚嫡庑┖勒⒍际抢嗨魄榭� ，房龄新的时辰最受追捧 ，价值走势远超大盘 。但功夫越长就越弱 ，终于北京始终不缺新豪宅 ，也就吸引走了一部门改善群体 。
随着房龄越来越老 ，受追捧水平降落 ，价值走势逐步就泯然多人矣 。之所以好多老公寓的升值率远远弱于普宅 ，甚至是弱于老破幼 ，就由于这个原因 。这看看向阳公园西边的吧 ，豪宅好多 ，根基都是这种情况 ，都是面积大总价高 ，但单价走势趋弱 。
所以若是买这种幼区 ，那最好是多关注居住履历 ，保值角度没必要太纠结 ，屋子正本就是用来住的 ，老公寓的特点都很显著 。
我家是儿子 ，今年筹备成婚 ，正本两家都是北京人 ，都有房 ，我家是110平大三居 ，也都沉新装建了 。但春节时协商了一下 ，都感触还是再买一套让他们先自己住一段功夫 ，有了孩子再一路住 。
但难点在于我们都住西单左近 ，他们工作也在左近 ，若是买的话在本地不相宜 ，一是太贵了 ，二是学区溢价太高 ，而我们双方都自身是金融街户口 ，再买房也用不上学位 � ？扇羰锹蚴吧交蚍崽ǖ牟唤鲈� ，感触也不如西城保值 。所以想问问您 ，以**万的预算来说买哪里相宜 ？三居最好 ，将来我们或亲家能够从前助着带孩子 ，但最好离西单越近越好 。
2、既然感触石景山和丰台不相宜 ，那就买海淀的不就得了 。的确也有学区溢价 ，但您家的预算高啊 ，而总价越高的溢价越低 ，所有学区房都是这个特点 。所以在海淀有可能买到比力低的 ，至少比金融街的低一半以上 ，甚至更多 。那只有溢价低 ，对应的就是居住的性价比提高 ，并且溢价部门的保值风险也就降低了 。
两个方向 ，一是向西过了三里河的 ，在海淀的溢价算中等 ，从直观的房价来说 ，一致屋子比西城低了至少10% ，对应溢价就在一半左右 。第二是向北 ，过了高粱河的海淀学区的溢价自身就不高 ，您家预算对应的房源就应该更低 ，齐全不带溢价的都有可能 ，买三居没问题 。
3、但哪里的通勤更方便还是看您家的感触吧 ，表人不好建议 。另表是看房时算算账 ，哪套房的租售比低 ，就注明溢价低 ，居住的性价比也就更高 。此刻北京房价没涨 ，不用焦急 。
若是买东城向阳门内的平房 ，请问在学区溢价方面的情况若何 ？好比一间9平米的单向南房 ，要价230万 ，蕴含几多溢价 ？砍价到几多相宜 ？
2、楼房之所以好推算溢价率 ，是由于租金有市场行情 ，即便说这套房不想出租 ，那中介也能估算出个租金 ，而后就能推算市值和溢价了 。而平房就不好说了 ，一是私房相对少 ，出租的就少；二是有些破平房底子没有居住的价值了 ，租不出去 ，纯正就是上学占坑儿用的 ，也就没法推算溢价了 。
或者这么说吧 ，楼房占坑儿房的溢价率通常30%以上 ，高的40%以上 。那平房的通常不会低于这个比例 。以230万来说 ，其中至少大几十万是学区的价值 ，甚至有可能百万左右 。
总预算500万左右 ，要求是向阳好学区的三居室 ，南北通透即可 ，房龄尽量新吧 。其他的没要求 ，由于重要就是孩子上学和自住而已 ，两全一下保值 ，别上完学房价还跌了 。中介推荐的重要是亚运村和太阳宫 ，但看了都是老幼区 ，其他的望京没看 ，远了点也感触不便宜 ，请问其他还有哪儿相宜的 ？
Ps：向阳那么大 ，注定有被低估的吧 ？我们表行找不到 ，你们在行应该有内部新闻吧 ？我感触要求不算高吧 ，在前几年可能算高 ，此刻应该是通常了吧 。
1、您这要求的确高 ，切实不通常 。三居室南北通透的怎么也得90平 ，折合5万多一平 。那您就自己在中介App上看看呗 ，看向阳哪个学区有这价值的 ？
归正向阳的好学区不多 ，无非是白幼80 ，芳草地陈本、朝表、人朝、清朝、帝景、陈分等等 。我归正找不到这价值的 ，或者说有这价值的 ，但其他前提达不到您的要求 。
2、另表多说一句 ，向阳的学区房固然没有器材海那么热点 ，但若是总价不是太高 ，那依然是有学区溢价的 。尤其是白幼和朝表等学区 ，溢价不低于器材海 ，一分钱一分货 。
那既然是有溢价 ，并且也过了入学顶峰期 ，这溢价部门的保值就不好说了 。有政策支持的话有可能撑住 ，没有的话那就看命运了 ，归正我不敢保障 。
3、最后说一句 ，您这预算能买到老幼区三居是有可能的 ，但南北通透和房龄什么的就甭强求了 。除非是捡漏儿 ，不然不成能 。另表二手房是个齐全通明的市场 ，房源有可能被低估 ，但地段儿险些没有被低估的可能 ，都不傻 。
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