我也是房产置换的问题。我此刻顺义裕龙六区有一套130平米左右的屋子 ，六层的五层 ，一向出租。此刻租金不到3000元一个月 ，感触太不划算 ，但是由于幼区一向挂着好多屋子 ，卖也不好卖 ，很纠结。
另表在海淀定慧西里还有一个30多平米的占坑房 ，其时为了孩子上学买的 ，此刻孩子六年级了 ，学位也开释了 ，就想着把两个屋子都卖了 ，而后在海淀买个能自住的两居室。
1、此刻措置屋子的机遇是否相宜？感触这两个屋子想出手都得廉价处置 ，若是亏太多置换就得再多贷款 ，此刻的经济局势 ，有点不安后面还贷压力。
2、我想换海淀西三环和四环之间70、80平的两居 ，总价550万左右 ，我在网上关注了几个幼区想请您助忙看看助忙排个序：北洼路28号、北洼西里、双紫幼区、八里庄北里幼区、恩济里幼区、望塔园、定慧寺福里北区、五福玲珑居、俏丽星苑。
由于此刻一向租屋子住 ，将来孩子上初高中还得六年 ，这六年想住自己的屋子 ，省得来回搬场麻烦 ，六年之后看情况可能还是想用海淀小屋子换郊区的大屋子住的舒服。麻烦您空的时辰助忙分析一下
1、裕龙130平的屋子 ，怎么也得价值300来万吧？才租3000 ，若是是市场价的话注定不划算 ，租售比上千了 ，比学区房的收益都低。我估计您定慧西里这套房都能租4000多 ，价值200多幼300万 ，租售比或许在700左右 ，根基就是海淀占坑房的均匀值 ，溢价率在25%左右。
2、此刻我以为不算多相宜。一是由于近期成交量上涨 ，学区房出现幼阳春的概率高 ，所以再等一个月看看吧。并且上海深圳的趋向更显著 ，那若是传导到北京的时辰您把房卖了 ，那就亏点儿了呗。
另表是裕龙的这套房 ，我刚才看了看幼两居的情况 ，70多平的均价170万吧 ，租金差不多2500 ，租售比680。这数值靠近市区的均匀值 ，有点儿超跌了。由于通例来说郊区通常应该跟市区差10%以上 ，那这会儿卖的话至少是不占便宜吧。
3、排序 ，若是不看预算的话那注定是先看玲珑居和望塔园等商品房幼区啊 ，而后再看老公房幼区。但既然总价是550万 ，那就别按幼区排了 ，还是看具体房源吧。
由于这预算在海淀属于总价不太高的 ，那学区溢价的比例就都差不多。所以就每套房都具体算账吧 ，哪套的溢价低买哪套 ，这样既提高居住的性价比 ，也能降低溢价的保值风险。
不外此刻是今年入学的家长们最后一批买房 ，通例建议是比及五月份信息采集起头之后再看吧。到时辰该买的就根基都买了 ，最后突击的很少了 ，房价或溢价有可能降点儿。
4、其他我没什么分析的了 ，单一就这情况。您手里是郊区大户型+海淀占坑儿房 ，定慧西里的应该不难卖 ，若是有行情的话也会先涨。但裕龙的说不好 ，通常都在行情的后期才轮到。所以若是两套都卖的话做好周期规划吧 ，万一房价上涨的话别踏空。
我们目前的能力是能够买总价700万左右的屋子 ，只是犹豫海淀还是向阳。京藏高快一路之隔 ，双方的学区溢价高达一万多 ，100平就差了大体150万 ，值不值？当然也能有价值一样的 ，但品质就是肉眼可见的差距了 ，背着抱着一壁沉。另表也不确定海淀学区的将来发展 ，所以来征询一下。
Ps：是给孩子筹备婚房 ，所以才纠结学区的 ，不然就直接买向阳这边的了 ，奥林春天我们感触挺好的 ，各方面对我们这种通常家庭比力相宜。
1、那既然是婚房就应该多思考居住的舒服性啊 ，两口子一辈子最幸福的一段功夫 ，何必由于提前筹备学区而降低居住的性价比呢？所以我建议是先买奥林春天吧 ，等孙辈上学前的一两年再思考是否买学区房也不晚 ，到什么时辰办什么事儿。
2、若是双方幼区的品质一样 ，那150万就是溢价。若是买海淀的话 ，这笔钱在孙辈上学前是阐扬不出任何作用的 ，居住的性价比也降落了一致数值 ，相当于在海淀花700万 ，但得到了向阳这边550万的居住履历 ，划算吗？
并且此刻已经是人丁降落的大趋向了 ，若是这两年没有对学区房的利好政策 ，那这部门溢价有可能受影响。另表海淀的学区也是分等级的 ，学院路不算太强 ，几年内也不定发展起来 ，而只有好资源才会始终稀缺呢。
3、我当然理解父母的表情 ，都但愿一次性的解决孩子人生中所有的大事儿。但所有都是变动的 ，蕴含学区政策和房产行情。并且打算赶不上变动 ，筹备的太早了到时辰不定用的上。
我在2016年购入角门怡然家园顶层复式一套约185平 ，有电梯 ，其时都下来660万 ，其中贷了220万 ，刚还清。后来因规划有变一向出租中 ，月租金此刻涨到每月9000元 ，租户很不变。由于面积太大 ，自住已经不思考了 ，在中介挂很久了 ，有意向的都没有 ，中介感触700万才可能有人思考 ，我还是接受不了。
这些年的利钱支出和租金收入默认相抵 ，对比买入的660 ，是按中介的价值销售还是持续租 ，张望期待呢？目前没有现金流需要 ，也不安此刻不卖 ，后面会卖的更低 ，的确很纠结。
并且买了顶复而后出租 ，租金9000是市场价吗？感触偏低似的 ，中介都估价700万了才租金9000 ，显著低于均匀值�；蛘哒饷此蛋� ，此刻天通苑的这种户型都能租到8/9000 ，但房价才400万左右。所以您这租户的不变是正常的 ，人家占便宜了。
2、我刚才看了一下怡然家园的报价 ，怎么说呢？我感触中介的估价是低了点儿 ，但也不算过度 ，往高了估应该也就750万 ，也就是单价4万左右。由于顶复的价值通常是中央楼层的8折或85折 ，还正本幼区的价值为4.7-5万之间 ，和此刻情况差不多吧。
不安价值持续走低的可能性不大 ，由于刚看了看本幼区两居室的行情 ，90来平的售价400来万 ，租金6/7000 ，根基就是北京均匀值。而北京的均匀租金收益率已经高于同期银行存款利钱了 ，北京楼市汗青上这种情况就三次 ，每次都是房价低谷期。此刻是第四次 ，我以为不至于再跌几多。那若是幼区+板块的不持续走低 ，您的顶复凭什么单独降价��？
4、总之吧 ，我以为此刻您的租金偏低了 ，并且不以为房价还能持续降落。所以若是能自住就留着 ，确定不自住的话 ，等行情回暖了再卖掉吧 ，没必要急在这会儿。
请问：垂危的问题 ，我家是丰台**幼区有三套房 ，2+2+1 ，目前自住两个两居 ，一居出租价值220万。孩子在**幼学三年级 ，成就极度差 ，请问我此刻若是买个西城的学区房能顿时转学吗？同事介绍荣丰2008幼区的开间 ，也200多万 ，相宜吗？
好比同样是价值220万的屋子 ，您此刻这套至少租金4000以上吧？那换到荣丰的话也就3000多 ，中央相差的比例就是溢价率。由于租客是用不上学位的 ，所以也就没人支付溢价部门的租金 ，收益率才低的。
3、总之买了屋子也的迁户+提交各类证明 ，放学期转学。荣丰作为占坑儿房没什么不相宜的 ，但思考好 ，转学生是不能选学堂的 ，都是派位 ，通常好学堂是没有空余学位的 ，所以思考好再转。
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