近日 ，广东省中山市第一人民法院审理了一路物业服务合同纠纷案件 ，这场纠纷不仅关乎物业费的缴纳 ，更触及了物业服务的责任天堑。
这是一场持续多年的“白蚁之战”。业主黄先生自2018年起 ，便发现幼区公共楼梯的木门存在白蚁 ，并实时向物业公司汇报。物业公司两次派员处置 ，却仅使用通常家用杀虫剂单一喷洒 ，草草了事。
2023年 ，黄先生发现家中白蚁大规模滋生 ，木造家具、装建遭逢严沉粉碎 ，估算损失逾两万元�；葡壬晕� ，正是物业对公共区域白蚁消杀的周旋态度 ，导致白蚁入侵家中。
其间 ，黄先生屡次通过微信等渠路督促物业礼聘专业机构治理 ，但物业或推诿 ，或仅再次使用农药喷洒。为阻止损失扩大 ，黄先生只得自费2600元请专业公司消杀。
因对物业处置白蚁问题的持久不作为感应绝望 ，黄先生自2023年11月起暂停缴纳物业费。物业公司遂将黄先生诉至法院 ，要求支付欠费7064.4元及违约金。
物业主张：黄先生家中的白蚁不属于物业服务领域。公共区域虽有白蚁 ，但无证据证明其“爬”入了业主家中。2018年的事务与2023年的了局距离5年 ，因果关系无法认定。
黄先生则提供了齐全的证据链：2018年发现白蚁的通知纪录、物业人员用家用杀虫剂处置的视频、处置后白蚁叛逃至家门口的视频、2023年家中财物被蛀蚀的照片、屡次督促物业专业处置的微信谈天纪录、自行消杀的用度发票。证领略蚁问题持续存在 ，且物业处置方式不当。
黄先生则主张 ，物业在主题的公共区域守护（白蚁防治）上存在沉大不对 ，并直接导致其财富损失 ，其拒交行为是行使合同推广中的正当抗辩权。
白蚁风险拥有荫蔽性、持续性的特点 ，公共区域与黄先生家相邻极近 ，具备迁徙前提；黄先生家中此前多年无蚁患 ，非自身环境产生；粉碎水平严沉 ，说领略蚁助长已久。凭据日常经验法令和高度盖然性准则 ，法院认定黄先生家中的白蚁与公共区域的白蚁存在直接关联。
凭据民法典第九百四十二条 ，物业服务人对共有部门负有维修养护、采取合理措施�；ひ抵鞑聘话踩氖姑�。面对白蚁这种专业性虫害 ，物业仅用通常杀虫剂周旋了事 ，未能根治公共区域隐患 ，导致风险舒展至业主家中 ，属于推广合同使命存在沉大瑕疵 ，组成违约。
法院以为 ，业主因物业违约拒交物业费 ，是行使推广抗辩权的行为 ，拥有合理性。但抗辩权的行使领域应与违约水平相适应。物业虽在白蚁防治上存在沉大不对 ，但并非齐全未提供任何服务。
最终 ，法院基于物业违约的严沉水平 ，判决在总物业费中酌情减免3000元。同时 ，因业主“事出有因 ，并非恶意拖欠” ，驳回了物业公司关于违约金的诉讼要求。
物业服务合同是双务合同 ，业主支付物业费与物业公司提供切合约定的服务组成对等关系。物业公司不能只收钱不处事 ，或周旋了事。
物业费的减免成立在物业公司未推广主题服务使命的基础上。若仅存在轻微瑕疵 ，业主不能以此为由拒交物业费 ，不然可能承担违约金。
减免幅度并非由业主单方面决定 ，而是由法院结合服务瑕疵的严沉水平、持续功夫、对业主生涯影响、物业公司不对水平、补救措施及业主现实损失等多沉成分综合判定。
业主应该强化司法意识和证据意识 ，理性维权。单纯拒交物业费并非司法上的最优解 ，可能面对被诉、支付违约金（若无合理理由）的风险。
专业问题应交由专业机构：对于白蚁防治、电梯守护、消防设施等专业技术问题 ，应实时礼聘专业机构处置 ，预防因不当措置导致损失扩大。
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