介绍一下我家情况：女孩在五棵松上班，22年刚上班时买了套远洋山水的两居，属于石景山应该没有学区溢价吧，但是也跌了不少，500多万买的，此刻还剩400多万。此刻筹备成婚，他们协商想卖掉这套房，而后合伙买东四环姚家园泛海国际的，大两居1300万左右，贷一部门款。
我思考的是三点，一是准女婿在崇文门上班，到东四环也挺远的，女儿就更远了。二是向阳区固然屋子很好，但是也没有学区属性，将来若是有幼孩要上学的话还是要买学区房，不如此刻就一次性两全了省的折腾。三是说真话我不太喜欢泛海的环境，并且两居就150平有些太大了。所以想问问您的见解，保值方面有什么建议没有？
1、远洋山水算石景山的学区房，有点儿溢价但不高，比器材海低的多。这幼区的价值走势根基就是追随北京大盘，这里跌几多，注明大盘也差不多，若是上涨的话大无数时期也一样。
2、通勤方面只能看自己的感触，这表人无法建议。不外通例建议是，买房若是不能两全两人的通勤，那也至少紧着一幼我，总比俩人都累强。并且孩子上学后，最好有一幼我能接送，或者是能抽出更多功夫陪同进建，父母的作用是其他人不好代替的，尤其是母亲会支出的更多。
3、向阳也有学区房，上千万总价的还险些没有学区溢价了，算各项两全。但泛海不算学区房，对口学堂中等吧。是否买学区房也看自己，说真话这预算哪怕在海淀，除了那些顶级学区，不然也能买到溢价不高的了，也算各项两全。
4、泛海怎么说呢，自住角度看自己的爱好。保值角度则是前些年价值走势很强，这些年有些弱势了�；蛘咚嫡庑┖勒⒍际抢嗨魄榭�，房龄新的时辰最受追捧，价值走势远超大盘。但功夫越长就越弱，终于北京始终不缺新豪宅，也就吸引走了一部门改善群体。
随着房龄越来越老，受追捧水平降落，价值走势逐步就泯然多人矣。之所以好多老公寓的升值率远远弱于普宅，甚至是弱于老破幼，就由于这个原因。这看看向阳公园西边的吧，豪宅好多，根基都是这种情况，都是面积大总价高，但单价走势趋弱。
所以若是买这种幼区，那最好是多关注居住履历，保值角度没必要太纠结，屋子正本就是用来住的，老公寓的特点都很显著。
我家是儿子，今年筹备成婚，正本两家都是北京人，都有房，我家是110平大三居，也都沉新装建了。但春节时协商了一下，都感触还是再买一套让他们先自己住一段功夫，有了孩子再一路住。
但难点在于我们都住西单左近，他们工作也在左近，若是买的话在本地不相宜，一是太贵了，二是学区溢价太高，而我们双方都自身是金融街户口，再买房也用不上学位�？扇羰锹蚴吧交蚍崽ǖ牟唤鲈�，感触也不如西城保值。所以想问问您，以**万的预算来说买哪里相宜？三居最好，将来我们或亲家能够从前助着带孩子，但最好离西单越近越好。
2、既然感触石景山和丰台不相宜，那就买海淀的不就得了。的确也有学区溢价，但您家的预算高啊，而总价越高的溢价越低，所有学区房都是这个特点。所以在海淀有可能买到比力低的，至少比金融街的低一半以上，甚至更多。那只有溢价低，对应的就是居住的性价比提高，并且溢价部门的保值风险也就降低了。
两个方向，一是向西过了三里河的，在海淀的溢价算中等，从直观的房价来说，一致屋子比西城低了至少10%，对应溢价就在一半左右。第二是向北，过了高粱河的海淀学区的溢价自身就不高，您家预算对应的房源就应该更低，齐全不带溢价的都有可能，买三居没问题。
3、但哪里的通勤更方便还是看您家的感触吧，表人不好建议。另表是看房时算算账，哪套房的租售比低，就注明溢价低，居住的性价比也就更高。此刻北京房价没涨，不用焦急。
若是买东城向阳门内的平房，请问在学区溢价方面的情况若何？好比一间9平米的单向南房，要价230万，蕴含几多溢价？砍价到几多相宜？
2、楼房之所以好推算溢价率，是由于租金有市场行情，即便说这套房不想出租，那中介也能估算出个租金，而后就能推算市值和溢价了。而平房就不好说了，一是私房相对少，出租的就少；二是有些破平房底子没有居住的价值了，租不出去，纯正就是上学占坑儿用的，也就没法推算溢价了。
或者这么说吧，楼房占坑儿房的溢价率通常30%以上，高的40%以上。那平房的通常不会低于这个比例。以230万来说，其中至少大几十万是学区的价值，甚至有可能百万左右。
总预算500万左右，要求是向阳好学区的三居室，南北通透即可，房龄尽量新吧。其他的没要求，由于重要就是孩子上学和自住而已，两全一下保值，别上完学房价还跌了。中介推荐的重要是亚运村和太阳宫，但看了都是老幼区，其他的望京没看，远了点也感触不便宜，请问其他还有哪儿相宜的？
Ps：向阳那么大，注定有被低估的吧？我们表行找不到，你们在行应该有内部新闻吧？我感触要求不算高吧，在前几年可能算高，此刻应该是通常了吧。
1、您这要求的确高，切实不通常。三居室南北通透的怎么也得90平，折合5万多一平。那您就自己在中介App上看看呗，看向阳哪个学区有这价值的？
归正向阳的好学区不多，无非是白幼80，芳草地陈本、朝表、人朝、清朝、帝景、陈分等等。我归正找不到这价值的，或者说有这价值的，但其他前提达不到您的要求。
2、另表多说一句，向阳的学区房固然没有器材海那么热点，但若是总价不是太高，那依然是有学区溢价的。尤其是白幼和朝表等学区，溢价不低于器材海，一分钱一分货。
那既然是有溢价，并且也过了入学顶峰期，这溢价部门的保值就不好说了。有政策支持的话有可能撑住，没有的话那就看命运了，归正我不敢保障。
3、最后说一句，您这预算能买到老幼区三居是有可能的，但南北通透和房龄什么的就甭强求了。除非是捡漏儿，不然不成能。另表二手房是个齐全通明的市场，房源有可能被低估，但地段儿险些没有被低估的可能，都不傻。
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