坐标北京海淀 ，目前有两套房产：一套是万泉庄一居室 ，每月不变租金6600元 ；自住的中关村住房尚有200多万贷款 ，还款压力尚可。家里有2个孩子。纠结要不要卖掉出租房提前还贷 ，还是放着出租？都说孩子越来越少了 ，老破幼将来没人接办。
不然留着的话租金收益低 ，终于向阳一致房产的净收益至少2% ，比海淀的逾越25%以上。并且入学人数削减是确定性的 ，至少一连到2032年 ，这期间若是没有政策支持 ，溢价部门都有可能受影响 ，尤其是溢价高的老破幼占坑儿房。
3、不外您拿“老破幼将来没人接办”当理由就不太相宜了 ，由于这是我们开发商+中介的话术。您替我们忽悠对我们当然相宜 ，但没人给您益处啊 ，图什么呢？
“老破幼没人要”的话术是2000年出现的 ，那年北京的公房允许上市了。160万套的存量啊 ，加上央产房靠近200万套 ，一旦蜂拥上市就注定砸盘 ，那我们开发商的新盘卖给谁去？所以各家售楼处才很默契的编出了话术“老破幼不能买 ，将来没人要”。
同时中介也接过了这套嗑儿 ，由于他们固然不在乎房价涨跌 ，但在乎成交量啊 ，靠着成交量换佣金呢。所以他们比我们忽悠的还负责 ，就为了让老破幼业主们连忙换房。一晃儿20多年从前了 ，我们昔时假造的谣言依然在盛行 ，吾心甚慰！
4、之所以说我们知路是谣言 ，是由于2000年的时辰固然内地房地产市场不成熟 ，但欧美+日韩新+港澳台的市场都很成熟了。尤其是香港和新加坡 ，内地房地产学的就是他们 ，早就知路他们老破幼的趋向了 ，底子不存在没人要 ，并且还都保值不错。但我们开发商都是有职业路德的 ，所以只能是睁眼说瞎话 ，不能为了说真话而烧毁赢利吧？
我建议您是有功夫去香港+新加坡看看吧 ，看看他们的老房都是否有人要 ，什么价值？香港叫唐楼 ，均匀房龄70年 ，新加坡叫步梯公寓 ，均匀也都50年以上了吧。
5、对了 ，我最建议去看的其实是宝岛 ，他们管爬楼梯的老破幼接装健身公寓”。宝岛人丁比北京稍微多点儿 ，2300万 ，人均GDP和收入都略高于北京 ，台北市的房价也是略高于北京 ，此刻均价7万左右。
之所以建议去宝岛 ，就是我到此刻也想不通 ，咱们北京是全国的首都 ，源源不休的汇聚资源+人才+财富 ，所以才推高了房价�？商ū辈煌馐歉鍪』� ，就算是有高科技产业 ，但人丁是限造的 ，他们能吸引到什么人去跨海买房？可釉炀什么维持这么高的房价 ，老破幼的健身公寓还能保值？险些没天理了。
只能诠释为“屋子是用来住的”吧 ，屋子固然又老釉炱 ，但好歹能栖身啊 ，装建一下内部的居住履历并不算差 ，所以才有人买。当然这说的都是大城市 ，偏远幼城市的甭寺废破幼了 ，10年以上的都不好卖。幼城市值钱的是屋子 ，大城市值钱的是地皮。
6、说到这提幼我儿吧 ，有个香港穷老头儿叫李超人 ，他的名言是“房产的价值由什么决定？地段、地段还是地段儿”。我很信这句话 ，您要是不信的话能够通知老李 ，通知他改为“房产的价值由岁数决定 ，老泡儿你丫早该翻片儿了”。
7、单一就聊这些吧 ，我对学区房的建议是若是用不上学位了 ，那能够思考卖掉或置换 ，主张是提高租金收益+降低保值风险。但对老破幼的建议是少听忽悠 ，更别替我们开发商和中介忽悠 ，没人承情儿。
不动产指的是地皮 ，所谓地皮是指地段儿的配套资源。老破幼从屋子来说的确已经没什么价值了 ，甚至归零到跌无可跌 ，但只有是地段内配套的价值存在 ，在“服务本地化”无法扭转的布景下 ，屋子作为财富载体就始终有价值 ，并且会随着钱币刊行量而颠簸。最破的老幼区还更好呢 ，等着原拆原建吧 ，老登儿的春天或许就又来了。
向阳中建玲珑山幼区 ，62平一居室朝东3层 ，属于商住两用房 ，租金4500 ，售价120万 ，这套房近两年价值跌了不少。想请问您这两套房此刻应该卖掉还是持续出租？若是是卖掉的话这个价值是否相宜？
1、悦都汇南向四层两居 ，租金2800。若是您把这些信息通知中介了 ，他还开出120万的价值 ，那我以为是这中介有意压价 ，看您自己信不信了。
单一算个账吧 ，月租2800就是年化3.36万 ，对标120的毛收益率就是2.8%。即就是减去物业费取暖费和空置期 ，也就是根基也在2%左右吧。这收益率都超过市区热点板块了 ，孙村这南六环表连地铁都没有的板块 ，按说没这么牛吧？
这您自己判断吧� ；蛘哒饷此蛋� ，若是您的租金真的是2800 ，并且每年的“净收益率”能达到1.8% ，那这报价就显著偏低了。但具体的市场价是几多我不知路 ，只能寺讽论上如此� ；蛘咚等羰敲磕昴堋熬宦涫鲈伦饨�2.8万” ，那这套房怎么也应该价值150万 ，不然就是超跌了。
商住公寓的通例建议是要么就别买 ，买了也就甭卖了 ，不好卖 ，尤其是这种时期也不太相宜出手。一是由于您这价值显著偏低 ，二是由于在无数城市的救市阶段 ，都或许率会放宽公寓的限购限售 ，至少是对流动性有推进作用。所以再等等吧 ，看是否有针对的政策？
归正此刻租金收益这么高 ，您留着当理财富品也不吃亏。4500就是一年5.4万 ，对标120万是年化毛收益4.5%。就算刨去各项用度和空置期 ，怎么也得3.5%以上吧？而此刻五大行的存款利钱才1.5% ，您这收益还要什么自行车��？
3、不外还是多说一句 ，投资市场上始终都是风险和收益呈正比 ，收益越高则风险越大。之所以明摆着这么高的收益 ，却没有机构投资者入场 ，只能注明“本钱讨厌风险”。终于政策不成控+无法预测 ，辛苦累苦的多赚了好几年 ，有可能一个政策就回到解放前。
4、总之悦都汇这套我以为是中介的报价偏低 ，再核实一下吧 ，若是价值真实那就注明超跌了。而公寓建议则是等政策 ，此刻这种时期是不太可能出台打压政策的 ，或许率是利好。但功夫长了说不好 ，终于商住公寓的潜在风险在现有司法层面是无法解决的。
我是年近不惑老北漂儿 ，京户预计明年差不多。目前有房在学院路老破幼 ，孩子*幼四年级 ，成就还好 ，但对口校即便有京户也或许率填坑。忽然得知向阳和丰台、石景山等区的中学是能够用学区房择校的 ，所以特来确认一下屋子情况 ，和海淀老破幼相比的性价比若何？
目前我们首选是**推荐的向阳表国语 ，由于能根基两全工作通勤。次选丰台十二中 ，一路四环交通应该也能够。重要都是看周边房价还都算合理 ，只是不知性价比若何？好比汇园公寓和泽信第宅 ，感触都还不错。
1、向阳用屋子择校的概率相对大 ，由于大无数都是单� ；�。其他区的都差不多 ，幼升初都是派位 ，丰台石景山没比海淀强几多。重要是这俩区的牛中不多 ，那家长们的选择就少 ，有关系的天然把不多的好资源给占了呗。
2、若是是用向阳的跟海淀比 ，那注定性价比占优啊。由于向阳有单独中学对口的屋子 ，和幼+中都对口的相比是险些没溢价的 ，性价比天然高了。
但汇园不算太相宜的。由于这里是老公寓 ，正本就没什么溢价。优势是居住的性价比高 ，但对应的是价值走势偏弱 ，不然也不会从北京第一豪宅落到今天的价值。但这看自己的爱好吧 ，只看居住+上学是挺相宜的。
4、总之您还是首选向阳吧 ，朝表挺好的。丰台就算了 ，全区都没有能用屋子择校的。尤其是十二中 ，前几年由于生源问题导致成就降落 ，所以这两年在招生上听说卡的很严格 ，那就更不会轻易招收了。
我们有北京户口 ，无房 ，孩子三岁刚上幼儿园。我是国管公积金 ，**系统可申请政保 ，但经征询同事得知 ，单元只能最高解决到二类一等这级此外幼学 ，幼升初则由于新政策还不明确 ，之前同事孩子上好初中的则都是考的 ，用上指标的极少。
需要：以紫竹院为中心周边领域 ，海淀区域四环内即可� ；陀兹踊蚩筛牡拇罅骄� ，但愿隔出老人房 ，保姆房也可。幼区品质不求 ，只求业主们素质高即可。沉点为学区 ，您看若是以300万首付 ，月供2万之内能在哪几个学区选择？商品房幼区 ，有电梯的。
1、呵呵 ，“只能解决到二类一等”就很不错了 ，北京绝大部门家庭是没这待遇的。并且看样子您这单元还没要求房产 ，那这待遇就相当不错了 ，知足常乐吧。
但我没理解 ，您自己买房的重要需要是学区 ，那若是自己买了 ，这政保不就浪费了吗？至少也是矛盾 ，多花了一份没必要的学区溢价。
2、而后是您这预算 ，月供2万就是400万左右贷款 ，加300首付是700万。要求幼三居或大两居 ，那就是至少90平左右� ；沟檬且抵魉刂矢叩牡缣萆唐贩� ，那这品质就低不了 ，您这预算险些不成能 ，除非捡漏儿。
北京的业主素质通常三种 ，一是部委宿舍区 ，身份职位的素质 ；二是院校荟萃地 ，知识的素质 ；三是高档商品房 ，有几多钱就有几多素质。既然您定了紫竹院那就在周边看吧 ，也没几个商品房幼区 ，典型的中海紫金苑和人济等幼区 ，但是都挺贵啊 ，您这预算不好买到相宜的。
1、这问题不好回覆 ，我对这新楼盘不太熟 ，您这问的又抽象。打个不适当的譬喻吧 ，就跟大龄剩女想搞对象似的 ，又想要又忐忑 ，有话还不敢直说 ，就怕听到不想听的。
能够向西看看西红门西边的东南角是什么幼区？是梦想家园 ，属于西红门的回迁房幼区 ，注明这种地块儿的自身价值不是太高 ，所以才规划成安设房 ，不然就留着卖高价了。若是买的话把稳躲避噪音 ，尽量隔开离带远一些。
4、总之这是挺典型的自住板块+自住户型 ，看自己的爱好。当然也重要看价值 ，若是折扣打的多就算相宜。这参考周边幼区的价值吧 ，首先别超过旁边橡树湾的二手房 ，终于人家是央企名牌儿。而后跟西红门西边的几个商品房幼区比力一下 ，好比礼域府什么的 ，若是价值能靠近就算相宜 ，显著逾越就不是太值了。另表也能够估算一下租售比 ，算算售价中的溢价是几多？
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