近日 ，莆田市城厢区大唐广场的业主张女士向助助团栏目求助：2025年10月 ，她在该幼区购置了一套房产 ，但物业要求她承担前业主17年的欠费。张女士以为该项收费不合理 ，并称物业回绝为其录入门禁、还私下停水停电 ，导致她有家难回。一路去看看怎么回事。
2025年12月 ，张女士通过网络平台拍下该幼区一套房 ，已实现过户。张女士暗示 ，2026年1月入户查抄时 ，物业奉告她 ，前业主欠了6万多元用度（含1.3万公摊水电费、近4万物业费） ，需全额缴清能力装建、正常使用水电 ，且仅提供了手写汇总 ，回绝出具明细。
张女士称 ，物业不仅索要不合理用度 ，还不为其录入门禁 ，导致她只能等待他人同业能力进出幼区。张女士暗示 ，她回绝全额缴费后 ，家中水电被停；后续供水已复原 ，但供电仍未开明 ，楼层电表箱还被加装了锁。
张女士以为物业要求不合理 ，凭据法院拍卖确认书 ，她仅需承担前业主欠的公摊水电费 ，物业费应由物业向原业主依法追偿。
记者陪同张女士找物业沟通 ，但对方回绝回应。随跋文者向城厢区城管法律大队物业科反映情况 ，工作人员暗示将结合多部门处置。
近日 ，广东省中山市第一人民法院审理了一路物业服务合同纠纷案件 ，这场纠纷不仅关乎物业费的缴纳 ，更触及了物业服务的责任天堑。
这是一场持续多年的“白蚁之战”。业主黄先生自2018年起 ，便发现幼区公共楼梯的木门存在白蚁 ，并实时向物业公司汇报。物业公司两次派员处置 ，却仅使用通常家用杀虫剂单一喷洒 ，草草了事。
2023年 ，黄先生发现家中白蚁大规模滋生 ，木造家具、装建遭逢严沉粉碎 ，估算损失逾两万元�；葡壬晕� ，正是物业对公共区域白蚁消杀的周旋态度 ，导致白蚁入侵家中。
其间 ，黄先生屡次通过微信等渠路督促物业礼聘专业机构治理 ，但物业或推诿 ，或仅再次使用农药喷洒。为阻止损失扩大 ，黄先生只得自费2600元请专业公司消杀。
因对物业处置白蚁问题的持久不作为感应绝望 ，黄先生自2023年11月起暂停缴纳物业费。物业公司遂将黄先生诉至法院 ，要求支付欠费7064.4元及违约金。
物业主张：黄先生家中的白蚁不属于物业服务领域。公共区域虽有白蚁 ，但无证据证明其“爬”入了业主家中。2018年的事务与2023年的了局距离5年 ，因果关系无法认定。
黄先生则提供了齐全的证据链：2018年发现白蚁的通知纪录、物业人员用家用杀虫剂处置的视频、处置后白蚁叛逃至家门口的视频、2023年家中财物被蛀蚀的照片、屡次督促物业专业处置的微信谈天纪录、自行消杀的用度发票。证领略蚁问题持续存在 ，且物业处置方式不当。
黄先生则主张 ，物业在主题的公共区域守护（白蚁防治）上存在沉大不对 ，并直接导致其财富损失 ，其拒交行为是行使合同推广中的正当抗辩权。
白蚁风险拥有荫蔽性、持续性的特点 ，公共区域与黄先生家相邻极近 ，具备迁徙前提；黄先生家中此前多年无蚁患 ，非自身环境产生；粉碎水平严沉 ，说领略蚁助长已久。凭据日常经验法令和高度盖然性准则 ，法院认定黄先生家中的白蚁与公共区域的白蚁存在直接关联。
凭据民法典第九百四十二条 ，物业服务人对共有部门负有维修养护、采取合理措施�；ひ抵鞑聘话踩氖姑�。面对白蚁这种专业性虫害 ，物业仅用通常杀虫剂周旋了事 ，未能根治公共区域隐患 ，导致风险舒展至业主家中 ，属于推广合同使命存在沉大瑕疵 ，组成违约。
法院以为 ，业主因物业违约拒交物业费 ，是行使推广抗辩权的行为 ，拥有合理性。但抗辩权的行使领域应与违约水平相适应。物业虽在白蚁防治上存在沉大不对 ，但并非齐全未提供任何服务。
最终 ，法院基于物业违约的严沉水平 ，判决在总物业费中酌情减免3000元。同时 ，因业主“事出有因 ，并非恶意拖欠” ，驳回了物业公司关于违约金的诉讼要求。
物业服务合同是双务合同 ，业主支付物业费与物业公司提供切合约定的服务组成对等关系。物业公司不能只收钱不处事 ，或周旋了事。
物业费的减免成立在物业公司未推广主题服务使命的基础上。若仅存在轻微瑕疵 ，业主不能以此为由拒交物业费 ，不然可能承担违约金。
减免幅度并非由业主单方面决定 ，而是由法院结合服务瑕疵的严沉水平、持续功夫、对业主生涯影响、物业公司不对水平、补救措施及业主现实损失等多沉成分综合判定。
业主应该强化司法意识和证据意识 ，理性维权。单纯拒交物业费并非司法上的最优解 ，可能面对被诉、支付违约金（若无合理理由）的风险。
专业问题应交由专业机构：对于白蚁防治、电梯守护、消防设施等专业技术问题 ，应实时礼聘专业机构处置 ，预防因不当措置导致损失扩大。
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