伴侣推荐 ，我这情况有点复杂：1、我们长短京籍 ；2、老迈一年级 ，9月份上二年级 ，目前在建大附幼 ，老二9个月 ，六年后上一年级 ；3、目前在展览路租房 ，幼两居7000/月 ；4、想在向阳买个能住开的房 ，把老迈转从前 ；5、预算有限总价350内（好一点可适度增长）。
问题：综合思考 ，哪里比力相宜？尽量不想太偏 ，孩子上学离房尽量近 ，将来出手的话尽量保值。中介带着看了大望路左近的老房鲜丽里 ，都是电梯房 ，有的楼环境太差 ，不太能接受。又推荐十里堡左近京棉新城 ，2000年左右的 ，有电梯 ，还没看 ，不知路怎么样。烦请专业人士给推荐分析下 ，怎么相宜（持续租还是买 ，买的话推荐买哪里）？感激
1、我先问几句：大宝在西城展览路学区上学 ，那若是买房在向阳了 ，接送问题怎么解决？您家长短京籍 ，二宝学位怎么解决？若是在两个学区甚至是两个行政区 ，接送可就更累了。
2、屋子问题倒不算复杂 ，此刻您租的是7000一个月的 ，那在不思考学区的情况下 ，对应的就是350万总价的非学区房 ，也就是租售比500均匀值。
所以通例建议就是多看房呗 ，好比朝青的国美第一城 ，2005年之后的房龄更新 ，5万左右一平。再要向东的能够看6号线草房板块 ，都是保险房价值不高 ，性价比相对高 ，保值都是中等 ，流动性也还行 ，价值走势根基追随大盘。
只能说这是好多家庭的梦想 ，就跟搞对象或找工作似的 ，谁都但愿找到十全十美的 ，尤其是初次履历的大多都预期高。但这看现实情况吧 ，通常不太好都两全 ，除非捡漏儿。
通例建议是把需要列表并排序 ，在预算不太高的情况下 ，通常能满足最重要的就算成功 ，两个超值 ，三个以上可遇不成求。由于这其中有些要求自身就是相悖的 ，好比最典型的就是保值好vs性价比高 ，保值好的注定价值高 ，性价比高的通常都是由于涨的慢。好地段儿的大多是老房 ，房龄新品质高的又注定价值高� ；痛蟮木幼∈娣� ，但同时又大多性价比低 ，都很难两全。
所以还是适当弃取吧 ，看自家更器沉哪方面？若是注沉保值 ，那建议在朝青买品质高点儿的幼区 ，但户型注定幼。若是注沉居住 ，那五环表常营才选择多。终于350或者400万之内涵北京属于刚需区间 ，很难和改善盘两全。
4、买vs租看自己了。接送孩子方便就注定是租房 ，感触不相宜再买呗。另表能够算个账 ，此刻北京老房的均匀租售比是500 ，租金回报率是2%以上 ，并且是刨去物业费取暖费和空置期之后的收益（房龄新的均匀收益在1.8%左右）。
那若是您手中有350万 ，存银行（五大行）的利钱是1.5% ，每年5.25万。而若是买套房的话 ，蹬宗每月省7000 ，每年至少7/8万吧。您感触买vs租哪个划算？当然这收益率长短学区房的 ，西城学区房另算。
另表是此刻的行情 ，从楼市汗青来说 ，有过三次租金收益率高过同期存款利钱的时期 ，也都是房价低谷期 ，此刻是第四次 ，是否会周期循环就看自己的判断了。再有就是深圳和上海已经能够确认上涨了 ，历次行情也都是从这俩起头 ，而后轮到北京。北京此刻还没什么太大颠簸 ，能够再观察一下吧。
5、总之我建议先思考一下俩宝的上学+接送的问题 ，而后真想买房的话再把需要做个排序 ，尽量满足最沉要的 ，之后再说板块、幼区和具体房源。
另表也能够思考一下换租 ，也就是买房在向阳 ，好比350万的吧 ，租出去收7000左右的租金 ，拿着这笔钱换租西城的 ，从经济上能够看作占了西城的便宜 ，终于西城租金7000的屋子通常价值500万左右呢。
征询一下 ，自己男46岁 ，北京人 ，户口在父母家（向阳区花家地南里） ，名下一套房 ，房山绿地花都苑97平（无贷款 ，满五唯一） ，国企职工 ，年薪税前45W ，工作地位在花乡桥。媳妇35岁 ，非京籍 ，钻研生毕业留京 ，北京社保 ，国企职工 ，税前30W ，工作地位在西城区百万庄。家庭存款120W。
两个孩子 ，老迈2021年8月生 ，27年上学。老二2024年1月生。我们筹算卖掉房山的屋子 ，打算在媳妇单元左近找个屋子。需要：（1）媳妇高低班单程不超过半幼时 ；（2）学区质量中上 ；（3）家里还有一个72岁老妈要一路住 ，所以必要三居室 ，其中一间大一点能够放两张带进建桌的上铺床。麻烦您推荐一下。
1、您的总预算是几多��？或者说绿地花都此刻2万多一平 ，这套房200多万 ，加存款是350万左右吧。之后您筹备贷款几多 ，能接受的月供是几多？
两人税前75万 ，得手按8折推算应该60万左右吧 ，每月5万。通例是最高一半月供 ，贷款400多万。而后扣除税费和装建备用金50万 ，总预算在700多万 ，是这意思吗？
当然也能够选海淀的紫竹院和羊坊店 ，也是典型的中上学区 ，但通例建议是先看西城 ，终于下限更高� ；蛘咚翟谒降难缂鄱疾畈欢嗟那榭鱿� ，首选资源更集中的。
展览路此刻均价10万多点儿 ，700多全能买老幼区的幼三居。前些天有网友买在了露园 ，北露园还是南露园我没问 ，归正是70多平南北三居 ，全办齐了在800万之内。其中南向主卧室内15平左右 ，俩宝应该差不多吧。这种老幼区的得房率高 ，就是没什么厅 ，吃完饭各回各屋。
3、另表多说一下 ，由于西城的房价高 ，以千万之内预算的话 ，西城溢价的比例不好降下来。以这套露园的三居为例 ，10万一平700多万 ，但到了朝石丰非学区房的话也就6万多一平500万左右。
典型的是东三环联结湖 ，北京楼市大盘的典型参照板块。此刻联结湖的租金坪效和西城展览路是差不多的 ，幼三居根基都是租金在8000左右。那也就是说 ，在西城花700多万买一套中上学区的老幼区幼三居 ，居住履历约蹬宗联结湖500万的。那超出的这200多万就是学区溢价 ，至少占到总房款的25%左右或以上。海淀的羊坊店和紫竹院等中上学区 ，其溢价率和西城是差不多的 ，所以才建议先看西城。
4、另表由于今年是入学大趋向的拐点年了 ，之后的低谷期要一连到至少2031年 ，溢价部门若是没有新政策支持的话有可能受影响 ，是否逆转得看去年和今后的人丁诞生率。
而您家俩宝 ，屋子在二宝入学前不能卖 ，所以通例建议是多看房+多算账 ，尽量选择溢价率相对低的。这样能提高居住的性价比 ，同时降低溢价部门的保值风险。
还想叨教您 ，若是幼学转学到亦庄 ，或者初中跨区到亦庄人大附经开学堂 ，听涛雅苑 ，天宝园或许率是直升 ，这两个幼区的屋子值得买吗？
我看此刻好多学区房都在甩手 ，由于后期入学人丁少了 ，学区房的概想也会减弱�？次葑拥募壑底⒍ɑ嵯滦� ，我看的都不知路该怎么考量了 ，看您的文章和视频越多 ，我越不会做决定了。
1、幼区都没什么特殊的 ，还是先看学堂方面吧。若是买了房+转学对口幼学成功 ，那或许率就是直升了。但谁敢保障能成功��？这要不问问经开教委吧 ，确定有学位+能接管再买房。
2、还有就是幼升初 ，谁说是买了房能直升��？这我也不敢说什么 ，只能说通例的直升都是看学籍 ，是从幼学直升对口中学的。而屋子只能说是在片区之内 ，派位有可能概率大 ，但不敢保障成功 ，并且不算直升。这也是问教委吧 ，他们的说法才权威。
其实此刻的溢价已经降了一些了 ，以亦庄来说之前的顶峰期能到20%以上 ，此刻应该降到10-15%左右。再降的话有可能 ，但谁也说不好周期和幅度。
4、这能够参考韩国首尔和台湾省台北的学区房 ，学区房已经都普遍溢价极度高 ，也都人丁降落好多年了。到目前为止 ，能保住溢价的根基是两种屋子 ，一是对口最牛学堂的 ，二是豪宅。由于只有好资源才始终都稀缺 ，并且屋子是用来住的 ，学区职能减弱后居住职能会更被器沉 ，学区好+宜居的屋子才会持续被追捧。
以首尔来说 ，目前只有江南三区的屋子还维持溢价 ，并且动不动领涨 ，一向一连着“江南不败”的神话。台北市的也差不多 ，之前是信义等三区的屋子普遍有溢价 ，目前还剩六所牛�。ㄋ墙忻餍怯籽В┗刮肿� ，其中品质高面积大的受影响较幼。
5、我建议是先明确是否能转学成功吧 ，至少是别出区 ，那就算值得买。学区房的溢价部门看自己的判断了 ，要不就买个占坑儿房 ，节俭资金也降低风险 ，用完了学位就看行情是否出手。预算高的话就买品质高+总价高的 ，这样就能溢价低 ，居住的性价比也高。另表看房时多算账 ，尽量选择溢价更低的。
想在北京通州和昌平买房（二手房） ，预算200-300这个领域 ，最近看了通州翠屏北里和新华联南区。又有伴侣推荐昌平 ，我有点拿不定 ，是在昌平呢 ，还是通州呢 ，这两个有没有推荐的。
1、昌和善通州 ，这离的也太远了吧？屋子是用来住的 ，居住角度蕴含通勤 ，这还是看自己的感触吧。并且昌平的领域也大着呢 ，上千平方公里 ，地铁都好几条 ，您筹备在哪儿买��？
2、单一说吧 ，您要是注沉居住的性价比 ，那昌平的选择更多。蕴含天通苑和回龙观到沙河 ，根基都等同于市区 ，甚至此刻南邵的租售比都跟市区差不多了。
通州则是靠近向阳的这边性价比更高些 ，典型的就是八里桥和物资学院 ，地铁再往后的就弱点儿了 ，到运河这种规划新的板块更显著。一是由于这是郊区的普遍景象 ，二是由于通州依然有副中心的概想。
但您要注沉学堂那就是通州为主了。不是说昌平的教育不好 ，昌一昌二都很强 ，但没有普遍意思的学区房 ，所以不能确定学堂。而通州则是学区房多 ，幼升初的时辰更省心。但通州既然有好学堂的学区房 ，那也就天然存在溢价了。
另表若是注沉概想那也是通州呗 ，看将来的发展了 ，有赌的性质。不外果园这俩幼区无所谓 ，不会受太大的影响 ，没什么风险。只是和回龙观这种处所相比的性价比弱点儿而已 ，最多10%。
我这也是焦急了 ，国贤府park上周末开盘 ，我定了一套99平米的屋子。但是我此刻很犹豫 ，我还没有交首付。我是砸上了一辈子的积储 ，还得贷款筹备退休之后在那儿住。您能助我分析一下这个地块有没有前途？后续还有好几块供地 ，以来若是便宜的话会不会遭背刺？我感触我此刻是打赌。章哥能助我分析一下吗？
前途也是中等吧 ，重要是地块儿不大 ，北边又有车辆段阻隔 ，中央一大块安设房+水域 ，可开发用地应该不太多。也就是很难像向阳的新北苑那样形成规模 ，所以或许率是中等。这问问售楼处吧 ，若是板块内商品房总规模在百万平米以上才好呢。
后续供地不会便宜的 ，由于规划早就做完了 ，所有的价值汇报也都通过审批 ，价值已经定了。那除非是真的没人来拿地 ，不然底价降不了 ，只是看溢价有几多了。
另表商品房供地是越多越好 ，真要形成新北苑的规模是功德儿 ，这能力吸引到更多的有钱人 ，从而跟天通苑的刚需定位切割。不然商品房规模太幼的话有可能形成“错配” ，吸引来的二手房客群越少 ，价值才越不好推高呢。这我没看本地规划 ，售楼处应该有。
2、成熟板块的旁边谈不上打赌 ，只有价值别太贵就行。我刚看了一眼是5.2万 ，还行不算多贵。终于若是同纬度向东看 ，偏北的顺义后沙峪同档次幼区二手房都4万多以上 ，将来科学城的次新5万多 ，向西看回龙观东的紫金新干线二手房也都5万以上呢 ，所以对标天通苑的新盘5万出面不算多贵。后续看总规模吧 ，越大越好。
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