我此刻两套房都还清贷款了 ，有一套霍营幼区顶层6楼两居室55平 ，还有一套在海淀王庄路27号的一居室42平 ，顿时幼孩要在上地这边上幼学了 。必要在幼学左近租房或买房 。不知路这两套老破幼该若何处置 ，尤其是霍营幼区那套根基已跌到100多了 ，王庄路这套也在300内了 ，是持续持有两套老破幼 ，我再租房呢？还是在上地直接换一套三居室更相宜呢？若是是您 ，您若何选择呢 。
1、霍营的顶层算硬伤 ，通例建议是若是不自住就出手吧 。要不然留着的话价值走势至少不强 ，流动性也弱 ，步梯6楼的出租收益率也不定高 ，就算高也是由于价值走势弱造成的 ，也就是各方面不占优势 。
用总价除以预估租金 ，目前海淀老破幼的均匀值是600多 ，650以上吧 。若是低于600就算有点儿超跌 ，低于550就注定算超跌了 。此刻海淀好多老破幼都跌到500出面儿了 ，那谁买了算超值 ，卖的就吃亏了 。
3、换我注定是换房啊 ，屋子是用来住的 ，能住自己的屋子就尽量 。但别在上地学区买了 ，在旁边的西二旗或清河西三旗 ，此刻都能买到低溢价甚至没溢价的 。五路口也是 ，学院路学区的溢价一向偏低 ，早就有没溢价的了 ，比霍营的性价比或许都高 。
3、南三环方庄的屋子卖不卖 ，家里还没有统肯定见 。我幼我不太想卖 ，感触幸好有点多 ，若是不住 ，想租出去回点血 。但是不卖似乎也没有什么升值空间 ，最多是给父母养老住 。若是卖掉 ，能卖300-320左右 ，昔时是400买的 。
1、我要建议是先看是否能买到海淀溢价低的屋子吧 ，而后再说卖不卖方庄的 。也就是先看总价800来万的 ，看房的同时跟方庄的比力租售比 ，若是能找到性价比靠近的屋子 ，那就卖方庄呗 ，有便宜不占不相宜 。
终于在800来万在老房里的总价不低了 ，这种时期有可能买到溢价低的 ，齐全不带的都有可能 。不少业主都被行情给弄懵了 ，也就低估了自家屋子的价值 。
2、若是在万寿路找不到溢价低的 ，那就甭卖方庄了 。这里的地段儿固然略弱于北部 ，但屋子质量好 ，社区氛围也好 ，持久来看根基就是北京大盘 ，吃不了什么亏 。老房在行情差的时辰流动性更弱 ，价值有可能也被低估 ，但持久看都是能补回来的 ，不然方庄也不会从昔时的1000多涨到此刻的好几万 ，追随大盘而已 。
叨教一个买房问题 。我目前在丰台万科西华府有一套89平米的两居室 。由于孩子诞生时户口落在单元集体户 ，目前在西城上幼学 ，租住在西城 。此刻老二即将诞生 。就想卖掉丰台的屋子 ，索性换到西城买一个三居室 ，满足当前居住需要 ，预算900万左右 。但是又想居住履历感不想降落太多（由于丰台是新房新幼区） ，又想两全学区属性 ，想叨教一下您有什么好的建议 。
千万以内的话在西城算中等预算 ，若是想买到溢价低的那就是多看房吧 ，每套房都算明显账 ，这种时期有可能买到相宜的 。不少业主都被中介给吓唬的降价过度了 ，那就谁买到谁相宜呗 。
3、另表也能够看老公寓 ，这种房单价相对低 ，居住的性价比相对高 。也就是固然均匀溢价率跟普宅差不多 ，但终于单价低 ，也就显的相宜了 。若是能买到溢价低的就更相宜了 。
不外思考好 ，70年的老公寓之所以单价低 ，就由于价值走势偏弱 ，最好成就也就是不落后大盘 。甘蔗不能两端甜 ，看自己更器沉哪方面吧 。
叨教最近买房的问题 。自己上班志新桥 ，目前居住在二里庄 ，先生上班地址不固定 ，所以必要离地铁近 ，不必要学区 ，思考后续老人同住 ，卖了学区换购三居 ，鉴于当前大环境 ，不筹算贷款 ，预算7个左右 。
目前已看了亚运村奥森公园二里庄牡丹园和平里及幼西天 ，根基覆盖北三至五环 ，预算领域内的幼区 ，根基都是公房 。公房大部门没有幼区环境可言 ，且停陈阀难 。商品房环境还能够 ，但距离通常都在四环表 ，通勤较远 。
目前单就户型来说 ，可选的幼区有牡丹园东里拂林园幼黄庄安慧北里冶金大院 ，除以上幼区表 ，最后一个规划就是在同幼区再买一套三居 ，劳烦章哥助忙分析一下 。
1、不必要学区 ，但海淀的普宅都算学区房啊 ，理论上是都有学区溢价的 。只是按级别热度和在此刻的行情 ，这几个海淀学区的应该都不算高 。
东城的也有溢价 ，并且幼黄庄还偏高呢 ，由于学区热度高 。安慧北里则看具体情况吧 ，对口嘉铭西区 ，看房时算算账 ，别买带学区溢价的就行了 �；蛘咚岛５矶堑囊捕际撬阏� ，这种时期是能买到溢价低甚至不带溢价的 ，算明显就行 。
2、拂林园是商品房 ，但品质通常吧 ，算是开发商北辰的失败产品 �；蛘咚捣苛湫碌氖背交剐� ，这十多年都价值走势偏弱 ，不然也不会此刻的价值 。从居住的性价比来说这里应该是最高的 ，就由于价值偏低 ，将来走势的最好成就是不落后 。
3、其他的算账吧 ，既然总价确定 ，那哪里的预估租金高 ，就注明溢价低+性价比高 。若是海淀东城的跟向阳的差不多 ，那当然是首选东城 ，次选海淀 ，由于这注明学区价值高+被低估了 。
老房的居住履历看自己是否能接受 ，价值（剔除溢价的基础部门）走势方面通常都是追随大盘 ，不占便宜也不吃亏 。另表老房的流动性都弱 ，所以更适合持久自住 ，出手时选择横盘期慢慢儿卖才不吃亏 。
4、总之我建议是算账吧 ，用数字措辞 ，不然您这三个区的选择不好选 。溢价凹凸估计挺悬殊的 ，但又用不上学位 ，那买了溢价高的就不相宜了 。
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