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作为北京“金轴”长安街的西延线 ，石景山古城板块近年来依附首钢园产业升级与轨路交通扩容 ，逐步成长为京西改善型需要的主题承载区。区域内新房供给以高层与幼高层组合产品为主 ，而容积率2.0以下、全数为大户型设计的纯改善项目较为少见。
中海长安玖章 ，自2024年9月开盘入市以来 ，截至2026年3月 ，累计网签132套 ，去化率约73.3% ，成交均价不变在7.5万/㎡ ，在石景山改善市场中形成了较高的价值认同。本文结合市场研庞注网签成交、产品细节 ，复盘项目发展脉络 ，分解其产品力与市场阐发。
2020至2026年 ，北京住宅市场出现规模收缩、价值上移、结构优化的特点。全市住宅用地供求规模先扬后抑 ，2021年供给总建面达953.47万㎡阶段性峰值后持续收缩；2025年楼板价跃升至39,754元/㎡ ，同比涨幅20.43% ，市场出现“以价补量” ，资源向主题板块、优质地块高度集中。住宅成交层面 ，2025年成交均价59,575元/㎡创汗青新高 ，高端改善成交占比持续提升。
近郊板块中 ，石景山凭借长安街西延线的轴线价值、首钢园产业集聚与轨路交通网络 ，成为承接主城改善表溢的主题区域。2023年以来 ，区域新房供给出现“量缩价稳”特点 ，2026年区域成交均价回落至56,770元/㎡ ，市场进入和善调整通路。
从库存结构看 ，石景山区域整体去化周期约12个月 ，供需根基平衡 ，但高总价产品因指标客群有限 ，去化周期相对耽搁。这意味着 ，在京西改善市场 ，对高品质、大尺度、一步到位的改善型产品存在持续需要。
中海长安玖章由中海地产开发 ，总占地面积21,433㎡ ，总构筑面积36,865㎡ ，容积率2.0 ，规划住宅总户数180户 ，机动车停车位270个 ，车位配比1:1.5 ，物业费6.6元/㎡·月 ，由北京中海物业治理。
项目地处石景山区古城南街东侧763地块 ，紧邻长安街首排 ，与长安街直线距离约400米 ，处于长安街西延线的古城段主题节点。这一轴线自天安门广场向西贯通 ，承载着深厚的城市汗青与政治文化意涵 ，项目地点区段正是这条轴线西侧的关键区位 ，拥有较强的城市地标属性与空间鉴别度。
轨路交通层面 ，项目距地铁1号线古城站约400米 ，步行5-6分钟可达；规划中的地铁11号线二期衙门口西站距项目约1.4公里 ，预计2026年通车。3公里领域内覆盖八角游乐园站、新首钢站、北辛安站、苹果园站、杨庄站等6座地铁站点 ，轨路网络密集。自驾出行方面 ，长安街、莲石路、西五环三条城市主干路环伺 ，15分钟可达金融街 ，25分钟可达国贸CBD ，通勤效能较高。
贸易配套：3公里领域内布局石景山万达、山姆会员店、京西大悦城、首钢园六工汇、喜隆多购物中心等大型贸易综合体 ，满足日常消费与品质生涯需要；
生态宜居：3公里领域内散布古城环翠公园、永定河文化广场、老山城市休闲公园、首钢工业陈迹公园、八大处公园等约13座公园 ，生态天赋凸起；
面对京西改善市场对高品质产品的需要 ，中海长安玖章以“100%四房、低密洋房、极致面宽”为主题战术 ，打造拥有辨识度的改善型产品。
项目规划8栋7-10层低密洋房 ，总户数180户 ，全数为四房户型 ，打造纯正改善型社区。容积率2.0 ，是首钢东南区近五年来少有的容积率低于2.0的纯住宅项目。社区内设下沉天井、中央草坪和儿童活动区 ，绿化率30% ，车位配比1:1.5 ，高于北京市通常住宅尺度 ，精准匹配高端家庭出行需要。
该户型南向三面宽尺度达13.4米 ，出现大面宽短进深、南北通透格局 ，采光充足�？吞�5.4米 ，搭配观景阳台 ，空间感极强。选取南向双套房设计 ，主卧建设独立衣帽间和四分离式明卫；南次卧建设单独卫浴 ，方便老人或春秋较大子女居��；北向卧室与客卫相邻 ，现实使用中相当于占有独立卫生间。得房率高达90%-92% ，套内面积靠近165㎡ ，营销资料显示“赠送阳台13㎡以上” ，进一步提升了现实使用面积。
该户型南向四面宽尺度约18.5米 ，客厅开间约6.7米 ，单阳台长度约10.3米 ，采光和透风成效极佳。LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化设计 ，整面子积约100㎡ ，形成“超等中央公区”。餐客厅等宽 ，视野通透性满分；餐桌旁设置奢石台面西厨岛台 ，U型中厨内建设博世品牌全套烟机、灶具、洗碗机 ，满足精英家庭对社交厨房的高阶需要。主卧面积可达42㎡ ，全明采光 ，建设独立衣帽区和三分离卫浴 ，卫生间标配智能马桶、恒温花洒 ，并升级配置瑞士恩仕推拿浴缸 ，洗漱台面选取奢石劳伦斯黑金搭配橙色皮革 ，双台盆设计方便男女主人共同洗漱。入户玄关对面设置整块透光雪山银狐奢石 ，右侧设超大步入式贮藏间 ，强化豪宅专属的生涯典礼感。
项目选取全装建交付。精装品牌选用博世全套厨电、科勒卫浴、博洛尼定造橱柜 ，奢石台面、除雾镜柜、智能马桶、恒温花洒、皮革与实木组合布景墙等细节设计 ，不仅注沉品牌堆砌 ，更强调人道化关切与艺术化表白 ，形成怪异的身份认同感。
据克而瑞数据分析 ，截至2026年3月 ，中海长安玖章累计网签132套 ，供给总套数180套 ，整体去化率73.3%。累计成交面积约2.6万㎡ ，成交金额约19.5亿元 ，成交均价约7.5万/㎡ ，价值系统维持不变。
此表 ，首钢璟悦长安（60,921元/㎡）等竞品在价值与产品力上均与长安玖章形成差距化定位。与二手房对比 ，3公里领域内里海寰宇全国（33,204元/㎡）、中海长安雅苑（34,217元/㎡）等次新房价值显著低于长安玖章 ，巨大价差既反映了新房在产品力、装建尺度、社区规划等方面的代际优势 ，也印证了市场对项目高端定位的认可。
中海长安玖章的价值根基在于长安街“金轴”与首钢园产业的双沉驱动。长安街作为北京城市主轴 ，贯通天安门、金融街、国贸等主题职能区 ，两侧严控居住用地供给 ，项目紧邻长安街的区位优势具备高度稀缺性与不成复造性。首钢园产业区加快发展 ，幼米、阿里云等头部企业入驻 ，使该区域成为京西数字经济的主题区域 ，持续导入高收入就业人丁 ，推动区域消费与居住需要升级。
从地皮市场看 ，石景山近年成交住宅用地楼板价整体震荡上行 ，纯住宅用地楼板价已突破38,000元/㎡。中海长安玖章作为首钢东南区近五年来少有的容积率低于2.0的纯住宅项目 ，其稀缺属性在地皮端已得到验证。随着地铁11号线二期通车、区域配套持续美满 ，项目资产价值有望稳步攀升。
资产配置型：鉴于项主张稀缺性（长安街首排、区域近五年少有的容积率低于2.0纯住宅） ，其持久保值增值属性明确 ，适合作为主题资产压舱石。
中海长安玖章以长安街首排的稀缺区位、低密纯正的产品定位、不变坚挺的价值阐发 ，在京西改善市场中形成了怪异的价值认知。截至2026年3月 ，项目累计网签132套 ，去化率73.3% ，成交金额19.51亿元 ，价值系统维持不变。它不仅是中海地产在京西改善市场的沉要文章 ，更是石景山从传统城区向现代宜居板块转型的居住样本。在长安街地皮日益稀缺、改善需要持续开释的2026年 ，这样的项目为钻营高品质生涯的改善型家庭提供了一个值得考量的选择。
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