2024年10月，中建壹品以68.9亿元总价成功竞得北京市通州区运河商务区京土储挂（通）[2024]035号地块，成交楼面价约3.2万元/㎡，当局销售领导价6.5万元/㎡，无保险房配建、无共有产官僚求，纯商品房属性。
这块地从诞生就自带光环：它是运河商务区主题区近5年供给的最大规模、最规整的一线临河纯住宅用地，在副中心主题区宅地近乎断供的市场里，堪称绝版。
好多人买通州，踩坑踩在“炒远期概想” ；但买运河玖院，买的是当下成熟+将来发作的双沉确定性，这也是它能逆市狂销的主题逻辑。
主题区位：通州运河商务区主题区，副中心“长安街”新华东街南侧，一线临北运河，是副中心政务、商务、生态三大主题的交汇点
轨路交通：直线距离地铁6号线北运河东站300-800米（分歧地块步行距离），30分钟直达国贸CBD ；500米可达亚洲最大TOD——北京城市副中心站（2026年通车，4轨交汇，15分钟直达北京东站、35分钟直达大兴机�。�
教育配套：直线800米可达北京二中教育集团通州学堂运通幼学，项目配建公立幼儿园，南侧规划九年一贯造学堂，全龄教育关环
生态资源：一线南向临北运河，河面宽度约260米，楼下就是当局打造的滨水慢行公园，是副中心主题区唯一南向宽河景的纯住宅项目
贸易配套：1公里内覆盖运河商务区远洋乐堤港、富力广场等成熟贸易，3公里内可达万达、罗斯福广场，商务与烟火气美满平衡
2026年3月二期加推，当天成交298套，整盘累计去化率超85%，通州市场每卖2套房，就有1套是运河玖院，真正凭一己之力撑起了通州残山剩水。
【真话实说】项目宗地被市政路分为8个地块，其中7个为纯住宅地块，1个为当局运营的家园中心配套地块，没有传统大盘的集中中央园林，这是项目先天的客观前提。
每个地块单独打造主题园林，实现“一步一景、一园一主题”，同时配建全龄活动区、邻里会客厅，把大社区的配套拆分到每个幼地块，下楼就能享受，反而比大园林更实用
碎地块是事实，但中建的解决规划，把短板补到了险些看不见。同价位、同地段，没有第二个盘能做到“低密幼高层+户户通透+全维配套”的组合。
【户型亮点】北京罕见的90㎡三面宽三居，LDK客餐厨一体化设计，没有浪费面积，南向双卧室带飘窗，北向次卧刚正实用，用刚需的面积，做出了改善的尺度感。
【户型亮点】这个户型是项主张“流量王”，用109㎡的面积，做出了130㎡才有的尺度感。5.75米的风雅厅搭配270°弧形落地窗，把运河景观和阳光直接拉进室内 ；主卧做了齐全的套房设计，3.95米面宽搭配全景落地窗，步入式衣帽间+独立卫浴，把刚改户型的奢侈感拉到了极致。
【户型亮点】北京改善市场公认的“黄金四叶草户型”，四个卧室散布在空间四角，老人、孩子、主人各居一隅，彻底解决多代同堂的作息滋扰问题。南向客厅4.4米面宽搭配全景落地窗，主卧3.9米面宽做了270°弧形转角窗，采光和观景做到了同面积段的天花板。
【户型亮点】项主张“改善王炸款”，入户独立玄关保险隐衷，南向双套房设计，给老人和主人各自的私密空间� ？吞�+书房+双卧全朝南，阳光铺满整个家庭公区，3.15米的层高彻底握别通常住宅的压抑感，空间通透感直接拉满。
【主题参数】通州唯一3.5米层高、270°IMAX河景窗、15-19米陆续南向观景面、错层悬浮露台（1.8米进深）、双主卧套房、私宴厅、中西厨、得房率约95%、总价约1200-1600万+
【户型亮点】作为项主张塔尖产品，这个户型已经超过了通常住宅的领域，是真正与运河共生的珍藏级居所。近17米的南向陆续面宽，搭配无柱转角落地窗，260米宽的南向运河河面，直接造成你家的“动态布景墙”。入户双开门+独立玄关，归家典礼感拉满 ；双主卧套房设计，主人房双开门入户，步入式奢阔衣帽间，主卫搭配双台盆+浴缸，连窗都是弧形观景设计，躺在床上就能看运河晨雾与夕照。
家园中心：配建约13800㎡当局运营家园中心，涵盖社区贸易、社区医疗、养老服务、公立托育、图书馆、文体活动中心，下楼就能满足全性命周期的生涯需要
社区会所：配建约7000㎡下沉式星级会所，涵盖恒温泳池、健身中心、私宴厅、茶馆、儿童活动中心 ；同时配建3000㎡楼栋泛会所，打造全龄段的邻里社交空间
4.确定性拉满：央企中建开发，财政稳重无暴雷风险 ；副中心主题地段、成熟配套、2026年通车的TOD，没有远期画饼，交赋予价值兑现双保险
2.噪音影响：部门地块临市政路，低楼层会有车流噪音影响 ；同时项目处于首都机场航路下方，会有轻微的飞机噪音，极端怕吵、睡眠极浅的买家需审慎
3.城市界面通常：项目周边有部门建成年代较早的老幼区，城市界面颜值不如向阳公园、亦庄河西等纯新板块，必要期待周边城市更新逐步优化
运河玖院的利益，是不成复造的稀缺硬价值 ；它的弊端，是可接受、可躲避、可改善的。怕吵就买高楼层、怕社区散就买临河大户型、要成熟就接受短期的兑现周期。
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