我想征询一下我们家此刻的换房战术。目前有的是15年购入的一套芍药居80平的两居 ，贷款还有190万。孩子今年入幼学 ，就在幼区内 ，按理说学区的质量在向阳还行 ，孩子妈妈工作地离幼区开车15分钟 ，通勤距离也很好。但是幼区居住履历欠安 ，屋子户型通常 ，孩子大了也不够住。工作原因副中心两居公租房一套 ，居住环境好且能上何处的北京学堂。
此刻想征询是否是比力好的换房机遇 ，综合学区通勤和居住环境 ，是否该当购置二套 ，还是置换一套 ，具体应该买在哪里比力相宜 ，太阳宫是好选择吗？目前能再拿400万出来。
1、换到通州 ，通勤只能看自己的感触 ，居住环境若是换到通州则注定提高啊。但学区那就至少没提高了 ，从学堂排名和屋子溢价来说是降低的。
换到太阳宫则是学区没什么性质的变动 ，通勤看自己。居住环境看预算了。若是总价高 ，居住履历就能提高 ，增长的不多就不定改善了。
这总价在通州注定能买到极度宜居的 ，但通常来说有些总价偏高 ，流动性大多弱于市区。所以确定是持久自住再置换吧 ，过几年还想换房的话那就得选好幼区和屋子了。
也就是说 ，若是出租 ，那租金收益率低于向阳均匀值20%。若是自住 ，那居住的性价譬喻面也有20%的闲置。另表还得承担这部门溢价的保值风险。
若是买在通州则看地段儿+幼区 ，从居住的性价比来说 ，郊区通常都略低于市区。但离市区近的地铁沿线则等同于市区 ，好比物资学院一带 ，性价比和向阳一样。其他板块则看具体情况 ，单独算账吧。
若是买在太阳宫那就是单纯算账了 ，或者是看预算。预算较高的大户型或豪宅通常都溢价低 ，典型的太阳公元一类的 ，预算不太高的则是和芍药居差不多 ，扭转的只是居住环境。
4、单一就这情况吧 ，我没有明确建议 ，只是列出这些情况供参考 ，具体问题具体分析。另表从房价走势来说 ，太阳宫普宅性质的是注定整体占优的（溢价另算）。
我家有俩娃 ，现住在丰台角门东69平米顶层两居 ，月供9000。我在苏州桥左近上班 ，想两全上班和孩子上学 ，老迈27.9上幼学 ，老二31.9上幼学。
目前思考 ，规划一是在苏州桥左近买一套上车房 ，首付预算100万 ，贷款200万左右的屋子 ，一居室 ，而后以租养租。目前搜了幼南庄 ，车路沟南里 ，厂洼幼区周边这些 ，对学区没有出格高的要求。
规划二是思考把角门房卖了 ，估计也就卖260万得手130万 ，赔了100多万 ，在苏州桥左近首付200万 ，贷款300万 ，换一个大两居。将来等老二上完学 ，这几个幼区的上车房会不会不好出手 ，砸在手里？有何建议？
1、对学区没有出格高的要求 ，300万买海淀学区房中的占坑儿房 ，而后以租养租？意思不太大 ，重要是算不外账来。相当于说用3%的利率贷款 ，而后去做年化收益2%的生意 ，不划算吧？
或者说为了孩子买学区房是正常的 ，买占坑儿房也是通例选择。但您家是俩宝 ，导致不能大宝上学后就卖房 ，所以多持有几年是无奈的选择。但这就甭太钻营以租养租了 ，这是没法子的法子 ，但谈不上好法子。
2、卖了角门的买500万的 ，这跟300万的在性质上区别不大 ，由于溢价比例降不下太多 ，顶多10%左右吧。终于海淀的均匀房价高 ，通常都得至少超过大几百万的 ，才相对容易买到溢价低的。
另表若是500万就能买到大两居 ，那这幼区或许率是老公寓的性质。自住角杜仔可能挺舒服的 ，但价值走势通常偏弱 ，不然也不成能这价值。甚至说500全能买到的大两居 ，或许率都有硬伤 ，那就更影响价值走势+流动性了 ，注定不好出手。
并且大两居也得单独推算租售比 ，不然居住角度的性价迸仔可能不太高 ，通常不如幼两居。出租的话租金收益也有可能偏低 ，但溢价比例通常是和普宅一致的 ，至少差不多。
3、砸手里不至于 ，海淀的屋子只有要价不太高就都不难出手。但终于今年就是入学大趋向的拐点了 ，低谷期至少持续到2031年 ，若是到时辰没有激励政策 ，溢价部门有可能受影响。
4、我没明确建议 ，通例建议是既然对学区没有明确要求 ，那就多看房 ，同时一房一议的推算每套房的溢价率 ，尽量买相对低的。这种时期是有可能的 ，那就能做到性价比高+各项两全了。
孩子集体户 ，在西城月坛租房上学 ，幼学四年级 ，在京无房�？捶考巯滦� ，思考买房。购房需要：自住或出租抗通胀 ，落户。自住品质要求不高 ，安全、生涯方便即可。预算：总价不超500W ，两居 ，300存款+200组合贷。
1、初中应该都在学区内 ，不会太远 ，高中则当作绩呗 ，分数高的话轻易挑学堂。溢价的话降了一些了 ，不外500万很难买到相对低的 ，终于这根基就是占坑儿房的价值区间 ，溢价还大多偏高呢。
或者说这规划看自己的爱好吧 ，屋子是用来住的 ，真喜欢西城这环境就买。但思考好 ，居住的性价比是注定偏低的 ，出租的话租金也低 ，还得承担溢价部门的保值风险。
2、丰台或大兴 ，那就看具体的板块和幼区呗。不外若是是为了出租 ，或者说是换租 ，那向阳才是首选 ，租金收益在北京最高。另表大兴的话得具体算账 ，由于郊区大无数的租金收益是略低的 ，终于人们到郊区租房无数都是图价值低。
3、持币不买房 ，那就看是否有稳妥+高息的理财渠路了。此刻北京均匀租金收益是1.8% ，幼户型非学区房能到2%以上 ，最高2.5%。五大行存款利钱通常是1.5% ，国债1.7%。自己推算持币vs持房哪个划算吧？
不外指标若是是西城学区房 ，那从静态收益来说注定是持币相宜。由于西城的均匀租金收益也就1.3-1.4% ，老破幼不外是1.5%左右 ，也就是大无数低于银行存款利钱。
4、哪种规划看自己的思考了 ，我分析不了什么 ，只能是列出这些情况供参考而已。我以为此刻算买房相宜的时辰 ，就由于均匀租金收益超过同期利率了。这种情况在北京楼市汗青上就出现过三次 ，每次都是经济�；�+房价相对低的时辰。
正本是想换房到西红门的 ，但后来感触既然和亦庄的差不多那何必不换个学堂好的。但听说亦庄的竟然有学区溢价就犹豫了 ，感触不太值了 ，所以上次跟您说没换 ，您还有什么建议吗？
2、既然是用不上学位就甭买带溢价的学区房呗�？赡值秆煤� ，这有点儿不是太好办。终于一分钱一分货 ，尤其此刻入学顶峰也还没齐全从前 ，只能说有捡漏儿的可能吧 ，但都是靠命运。
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