叨教一下房产配置的问题：目前我北京两套房，建国门的**公寓160平自住，价值**万 。就是物业费有点贵，8块多一平，并且这几年的设施显著老化了，绿化也不能，价值走势相当弱 。另一套是甜水园的**也160平，目前价值**万 。物业费如同是5块多，租金15000，感触年化收益也不算高 。
表地有六套，别离是** 。我的设法是问问您看哪几套应该留，其他的就卖掉了 。表地的屋子由于不方便自己打理，所以都是委托中介，感触也挺麻烦的 。
1、我只是略懂北京的，表地的都不熟，不敢瞎说 。不外看样子您对公寓是情有独钟啊，这8套房里至少5套都是吧？至少北京上海的应该都是，天津的看名字也像 。
2、只对公寓单一说几句吧，这种产品在2003年之前很盛行，收益率也极度高 。但非典是个分界限，之后至少北方就以透风采光好的板楼为主了，塔楼或板塔的公寓就都不太受追捧了 。
2008年奥运是个更显著的分界限，由于之前都预期会有大量的商务需要，所以开发的太多了 。了局就是供大于求呗，导致奥运之后的公寓价值走势大多偏弱 。板楼户型好+有社区环境的还行，通常的那就都通常了 。北方的更典型，上海的也差不多，其他处所的我不太明显 。
3、像您此刻自住的**公寓就很典型，您也知路价值走势弱，那就看自己是否愿意持续居住了 。能自住最好，性价比挺高的，出租的话租金收益也高，注定比万科东第的高 。但背后的原因是升值比万科东第更慢，所以才显的收益高的 。
万科的在公寓里算价值走势还行的吧，若是您的是南北户型的就更好些了 。但终于这是大户型，所以租金收益也才不算高的 。不然紧凑点儿的户型收益率至少超过2%，幼户型的2.5%以上都正常 。
4、总之我只说北京这两套吧 。**公寓的若是确定不自住，那装建若是旧了的话就出租，租金收益高 。装建还新的话索性卖掉吧，不然一出租有几年就毁了，跟租金相比不定划算 。这种老公寓以来价值走势的最好成就就是不落后，逆袭的可能性险些没有 。
万科的若是户型不错就先留着，归正从租金收益率来讲不算吃亏，价值走势也不算多弱，过几年再思考怎么处置也不晚 。但若是是确定不自住，那通例建议也是不持久持有，这种公寓都是房龄新的时辰还受追捧，跟名媛似的，越老的行情越弱 。
我此刻还没有北京户口，但父母前些年买房了，一套是限购前买的回龙观三居室，一向自住 � ；褂辛教坠⑹窍薰汉舐虻�，一向出租，由于买的早略有盈利，租金也还行 。但由于看网上和线下的都不看好公寓，所以想卖掉了，能卖300多万吧 。
由于回龙观的房是父母产权的，所以对我积分没援手，我想用这300多万在郊区再买一套 。您看买在哪里好？不自住，只是为了出租和加分落户用 。
另表若是是钻营比力好的学区，那溢价就更高，居住的性价比也就更低了，还有溢价部门的保值风险 。所以也不建议筹备太早，终于只是转学而已，并没有阐扬出幼学+中学的全数价值，犯不上投入太大 。
当然这也看总价预算了 。若是预算很高，好比千万左右起吧，那在海淀能买到学区不错+溢价低的，这就各项两全了 � ；蛘咚底芗墼礁叩囊缂勐史炊降�，由于买这种房当学区房的家庭少，炒出的泡沫也少 。若是预算不太高，那通常就得适当弃取了 。
2、公寓，我也不建议持久持有，终于隐形风险在目前的司法下是不成能解除的 。也就是固然收益高，但万一再来一次打压的话有可能损失更大 。
但也没必要太焦急处置，由于在这种楼市低迷期是不太可能有打压政策的，反倒是放宽限购的可能性更大 。上海前些天已经放宽贷款政策了，北京也有可能跟进 。那若是放宽了就或许率推进销售，流动性加强了，价值也就有可能上涨 。
3、300多万买郊区的，那通例就是首选通州呗 。若是用不上学区，那就买地铁沿线离市区近的，无论从价值走势还是租金收益，都根基等同于市区 。用的上学区那能够买亦庄的，有点儿溢价也不算高，独立学区相对省心 。
我家是郊区户口，若是不思考学区，是不是买向阳的性价比高于东城� �？但若是不买东城的，是不是就注定不能在东城入学� �？就近入学也不能吗？好比和平里七区的和旁边八区的 。
1、您这问题问的，只能说都是现实，不太算问题 。向阳的房价中不蕴含学区溢价，那从居住角度的性价比来说就注定高啊 。屋子都是差不多的，一致户型面积和品质，一壁100万一壁70万，那注定是70万的性价比高了 。
2、不买东城的就不能迁户口，人家东城注定不接管啊 。放大来说就跟北京vs河北似的，买了河北的屋子，能在北京上学吗？买了辆奥迪的车，能去宝马的4S店做保养吗？
3、就近入学也是有前提的，不是齐全的就近 � ；蛘咚翟诿魅坊暗哪切┠�，向阳的屋子能在东城入学，但划片之后就不能了，泾渭是必须明显的 。甚至同在东城学区内，也不定被派位在最近的学堂，都是相对的而已 。
4、七区的房价10万一平，八区的7万一平，这中央的差价就是学区溢价啊 。您若是想在东城上学就得多掏这3万，不然就只能在向阳区了，没法子 。
1、居住权是必要登记的 。好比父母把屋子过户给子女，同时签了个和谈，约定老两口能够在这套房中永远居住 。但之后必须去本地的房产大厅进行登记，不然没有司法效力 。
2、不外您这都没必要聊居住权，由于既然是母亲有公证过的财富分配遗嘱，那在母亲归天后，您就是这套房的50%的产权人啊，自己住自己的屋子而已 。只不外另表一半产权是您弟弟的，协商怎么给弟弟租金吧 。
再有一点，这套房的产权人走了但没办遗产过户手续呢，那这套房也不能卖啊 。必须先过户到继承人名下，而后能力再次销售 。所以这不是赞成卖房的事儿，还是先协商解决继承遗产的手续吧 。
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