请问您说的溢价是怎么推算的 ？此刻通州的幼两居 ，五六十平还是在200+ ，不超250 ，租金也根基还是三千多点吧 ，占坑房一居的话四十平左右也要一百七八十万 。卖掉南邵 ，买占坑房就要去租房 ，这样也会更划算吗 ？
富力金禧 ，金帅府都看了 ，440万的屋子 ，套内面积也比力幼 ，并且我若是280卖了南邵的屋子在这里 ，还要贷款一百多万 ，会不会不值 ？我是有后面孩子上了高中 ，我们去非学区的地位换第四代住房或者其他新房的筹算 。南邵的屋子是15年的 ，有保留的价值吗 ？
1、溢价通常三种算法 ，比力法 ，参照法和收益法（成本法） 。比力法就是两个相邻的同档次幼区 ，正本应该一致均价 ，但由于学区所产生的价差就是溢价 。这通常在两区接壤最显著 ，学区接壤的能明白显的话也行 。
参照法就是在本区没有同类幼区的情况下 ，跨地块找参照物 。好比公寓就是最典型的 ，西城的荣丰能够和向阳的炫特做类比参照 。
成本法或收益法就是用租售比或租金收益率比力 ，能够对标北京均匀值 ，也能够对标跨区的同类幼区 。好比目前器材海老破幼中占坑儿房的均匀租售比是700 ，而北京均匀值是500 ，那溢价率就是200/700=30%左右 。
好比通州的幼两居200+ ，租金3000多点 。而向阳东五环表200多万的房能租4000多 ，这两套房换租的话天然是占了通州的便宜 。但这前提是您得能接受租房啊 ，各有曲直 ，有人就愿意住自己的屋子 ，那就甭聊什么经济是否划算了 。
4、值不值的自己判断 ，我只能说从居住角度的性价比来说还行 ，终于商品房的溢价率不算太高 � ；蛘哒饷此蛋� ，在职何一个学区 ，大多都是老幼区的溢价高 ，商品房的相对低些 。并且是总价越高的溢价比例越低 ，而占坑儿房是溢价最高的 。占坑儿房的优势就是花钱少+矫捷性高 ，其他都不占优 。
5、南邵的保留价值 ？这也自己判断吧 。在我看来 ，南邵属于郊区新区中比力不错的板块 ，到目前为止的房价走势根基追随大盘 ，蕴含租金 ，这种板块在全北京的新区中并不多 。
有几个问题想叨教您：我和爱人都是体造内 ，家庭2孩 ，幼儿园幼班 ，在清河有套150平的自住商品房 ，无贷款 。在老家包头有套18年购入的商品房（学区房） ，一向在出租 ，除去物业取暖 ，落在手里的一年1万4 。目前 ，这套房剩40万贷款未还 。
我名下公积金和住房补助一向没动过 ，累积有50出面 ，筹备提取后先把老家的一次性还清 。或许算了下 ，这几年得手的租金也就覆盖一半的装建支出 ，如此刻出手总价可能会比购入时亏5-10万 。
2、近期 ，我们思考再买套为孩子做筹备 。伴侣推荐望京瑞平家园 ，面积70-80左右 ，总价不超过300 。我们自己有120 ，爱人的公积金也没动过 ，余额有30-50 。此刻是上车的窗口期吗 ？若是是 ，就我们目前水平 ，您还有更好的推荐吗 ？没有学区要求 。
1、包头的既然是学区房 ，那先推算学区溢价呗 。去年有网友让我算过一套29中和钢4的 ，具体数值我忘了 ，归正溢价率很高 ，超过30%了 ，也就是比北京还高 。那这种学区房就甭留着了 ，或许率比北京的风险大 。
若是是溢价率不高 ，好比10%左右那就留着呗 � ？囱幽艺馓椎姆苛湫� ，品质应该不错 ，那就算入学人数的趋向降落 ，屋子的居住职能也是支持 ，应该不吃亏 。
2、瑞平家园 ，这里不太算望京 ，算来广营或崔各庄更相宜 。若是是7/80平的总价不超300 ，那我建议调查明显 ，由于这价值偏低 ，有带瑕疵或硬伤的可能 。终于自身就是二类经适房 ，也就是回迁房+安设房性质 ，那若是再有瑕疵 ，价值走势+流动性或许城市受影响 。
3、总之您的俩问题其实都是算账 ，尤其包头的更得算明显 ，由于好多中幼城市的学区房溢价率都超过北京 ，注明本地家长们更敢于在教育上投入 。但高热度一旦退潮 ，有可能泡沫损失更大 。
瑞平家园的好算账 ，或者其实算不算都行 ，只有这套房没瑕疵那就注定相宜 。但肯定调查明显 ，商品不怕便宜 ，但必须有便宜的路理 。
请问：现有一套逸成东苑幼两居自住 ，拟购置500-600一套2000年后的幼两居增值保值 ，没有学区要求 ，估计七八年后再置换 ，有两个思路拿禁绝 。
一是国瑞城或者富力城出租 。二是田村或四时青左近买两居（不知路有什么幼区 ，夫妻都在10号线上班 ，一个在牡丹园一个在莲花桥） ，近三年出租 ，等孩子再过三年到首师大附中上学 ，再住从前 ，把逸成东苑出租 ，想完初中再卖了其中一个再置换 。
CBD除了思考双井富力城 ，也思考四惠左近好比远洋世界 ，但是流通性和出租收益如同没有国瑞城那强 。除了国瑞城东城还有什么幼区推荐 。
1、这一看就是刚有个设法 ，跟青春期搞对象似的 ，设法很浪漫但思想有点儿懵懂 ，只凭感触但不太会挑人呢 。我建议还是慎沉掏钱吧 ，最好是先相识一些楼市的学问 ，磨刀不误砍柴工 。
2、首先一点 ，既然没有学区要求 ，那为什么那么热衷于学区房� � ？今年但是入学人丁大趋向的转折年 ，您这属于逆着风口去接盘 ，只能看命运了 � ；蛘咚悼凑甙� ，若是有放宽落户或非京籍高考的政策 ，溢价就能撑住 ，没有的话说不好 ，溢价的比例至少是不会增长了 。
第二是租售比vs回报率 ，您应该是没太详细的算账吧 ？由于学区房既然有溢价 ，而租户又用不上学位 ，也就不会掏这部门价值的租金 ，那这两种屋子的回报率就注定有差距呗 。以500万总价来说 ，高了30% ，低了也得20%以上 ，相宜吗 ？
第三是远洋世界 ，我不知路您看的哪种户型 。但以5/600万的总价来说 ，您或许率看的是100来平的大两居 。这种房居住挺舒服 ，但租金收益率通常不高 ，注定低于均匀值 。另表您之所以选中远洋世界 ，应该是感触便宜吧 ？那这屋子在别人手里一向价值走势不强 ，能算保值好的吗 ？您买下之后有什么法子逆转趋向吗 ？
3、国瑞城这我没太看懂 ，您看的是公寓还是回迁房� � ？这价值应该不是商品房吧 ？就算是商品房 ，这里离主题区更近的崇表 ，而富力城是东五厂地段 ，前些年没有学区溢价的时辰 ，国瑞城的价值要逾越20%以上 � ？纱丝坦鸪羌由狭搜缂� ，却能和富力城差不多 ，您感触哪边的价值走势好 ？当然以来不定还这么显著 ，但想逆袭也不是太容易 ，终于您的预算限造了选房领域 。
5、单一就这情况吧 ，再多的慢慢儿相识也不迟 � ；蛘呶抑彼蛋� ，您此刻的思路目前挺不成熟的 ，并且要求有点儿高 ，既要保值也要租金 ，既思考出租也思考自住 ，不是太好两全 。
我要建议的话是以您的预算 ，在不思考自住的情况下 ，通例建议是避开学区房+公寓+回迁房+老豪宅+两区接壤 � Ｄ芄豢纯炊幕繁� ，四惠+朝青一带 ，品质高点儿的次新紧凑型两居 ，注定没溢价 ，价值走势也至少不落后 ，幼区有的是 。
当前房价比前二年降价太多 ，已经吃亏 。21年买的 ，陶然亭黑窑厂西里 ，50平米左右 ，三层 ，当局做过加固刷新 ，增长了面积等 ，买时700万 。春节后成交根基在500万 。若是卖出 ，现实吃亏200万 。若是不卖 ，将来是否还会逐步着落 ？如同看不到再上升的机遇 ？
1、黑窑厂的 ，三层 ，从700万降到500万 ，30%的幅度可够邪乎的 ，快赶上荣丰2008了 。要想涨回来不容易 ，由于着落的幅度固然是30% ，但上涨的基础却是500万 ，200万相当于40%了 。那除非是2009或2016年的那种大行情 ，不然太难了 。
另表这500万的成交价也是三层的吗 ？不会是顶层一层的吧 ，或者是带有瑕疵的房源 。这问明显吧 ，中介通常都往低了报价的 。若是是顶层成交价 ，那金三银四按通例是要逾越15-20%的 ，别卖便宜了 。
2、将来是否着落 ？若是剔除学区溢价 ，那基础部门是没什么着落空间了 。您这套房的租金应该是7000块左右吧 ？按北京老破幼均匀500多的租售比 ，能够对应350-400万左右的房产价值 ，这就是学区房的基础价值 。以租金对标的话收益率在2%以上 ，显著超过同期银行存款利率 ，所以没什么着落空间了 。
但溢价部门的这100来万说不好 ，由于今年起头就确定性的进入低谷期了 ，溢价的比例至少是不会增长的 。只能是等着看政策吧 ，有利好政策就能撑住 ，没有的话就有可能持续受影响 ，终于低谷期要至少一连到2031年呢 。
3、出租和卖出选哪种规划 ？既然是学区房 ，那首选规划应该是上学啊 。若是确定用不上学位了 ，那通例建议是趁着溢价还算高的时辰卖掉 。不然出租的话收益率比非学区房低30%左右 ，还得承担这溢价部门的保值风险 ，那优势在哪里� � ？
4、我没什么明确建议 ，重要得看您其时为什么买� � ？若是是为了上学 ，那用完了学位能够卖 。若是是为了自住就留着住呗 ，固然溢价比例不会增长 ，但基础部门是有可能随着大盘上涨的 ，终于是主题区 。出租也行 ，自己感触收益率划算就行 。所谓的性价比只有不思考也就无所谓了 ，只当不存在 。
请问：现住北京西城 ，想换新房纯改善 ，将来10年不外时 ，区域限造在西城海淀 ，最次向阳 。预算在2000~2500w � ？垂旆康慕ǚ⒑ｊ袒笳闈� ，对比橡树湾五期二手房 ，价值从高点16w已回落10~11 ，清河板块的新房此刻是否能够动手 ？
1、此刻的新房注定都是十年不外时 ，再长都有可能 。由于商品房地皮供给量大幅削减 ，至少五六年不会扭转趋向 。那竞品盘削减+存量房老化 ，现有的改善盘天然不外时 。
2、单一说两句吧 ，通例建议是若是更注沉自住那就买新房 ，绝大无数都比二手的强 ，什么商品都是如此 。在不看价值的情况下 ，保值角度通常是二手房占优 ，由于价值是经过市场检验的 ，都是不含开发商+地皮规划方溢价（利润）的市场价 。
尤其是此刻这种行情 ，二手房注定没泡沫了 ，北京的均匀租金收益率都超过同期银行存款利钱了 。汗青上这种时期就三次 ，每次都是相对的房价低谷期 ，此刻是第四次 。
3、但新房也看价值 ，这种时期的开发商日子不好过 ，有可能亏蚀儿赚吆喝 ，用价值换流动性 。所以推算租售比吧 ，在品质差不多的情况下 ，一致价值的两个盘 ，哪边的租金更高 ，或者说哪个的租售比更低 ，注明哪边的性价比更高 。
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